Une seule chose se chiffre honnêtement dans cette comparaison : le coût. Sur la maison type des 300 communes que nous suivons, la commission d’agence représente 17 131 € en médiane des huit barèmes réellement publiés. Le reste — qui vend plus vite, qui vend plus cher — n’est mesurable dans aucune base publique, et nous ne le prétendrons pas.
Passer par une agence coûte 17 131 € sur la maison type médiane de nos communes (262 700 €, 92 m²) et 11 615 € sur l’appartement type (146 700 €, 58 m²) — un taux effectif de 6,5 % et 7,9 % respectivement. Vendre en direct supprime cette commission, mais transfère au vendeur la diffusion, les visites, le filtrage des acheteurs et la négociation. Les obligations légales, elles, sont identiques dans les deux cas : le dossier de diagnostics et l’acte notarié incombent au vendeur, agence ou pas.
Les honoraires sont libres depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, mais l’arrêté du 10 janvier 2017 oblige chaque professionnel à publier son barème. Nous en dépouillons huit, recopiés de leurs PDF sources et datés. Voici ce qu’ils donnent sur les biens types médians de nos 300 communes.
de commission médiane, soit 6,5 % du prix.
de commission médiane, soit 7,9 % du prix.
Vendre en direct supprime la commission, pas les frais. Le vendeur reprend à sa charge la diffusion de l’annonce et le temps passé — deux postes dont les tarifs ne sont pas réglementés et qu’aucune base publique ne recense. Nous ne les chiffrons donc pas, et nous nous méfions des comparatifs qui le font.
Le chiffre sur votre commune, et sur la surface de votre bien, figure sur sa page — section « Ce que la commission d’agence représente ». Pour tester un prix précis barème par barème, utilisez le simulateur de frais d’agence.
Ce que chaque voie prend en charge, et ce qu’elle laisse au vendeur. Aucune ligne ne dit laquelle est « meilleure » : elles disent qui fait quoi, et ce que cela coûte quand c’est chiffrable.
17 131 € en médiane sur la maison type, 11 615 € sur l’appartement type
Aucune
Médiane des huit barèmes publiés. Selon le professionnel, l’écart atteint 5 250 € sur le même bien.
À la charge du vendeur
À la charge du vendeur
Identiques dans les deux cas : le dossier de diagnostics techniques est une obligation légale du vendeur, pas un service d’agence. Tarifs libres, non réglementés — nous ne les chiffrons pas.
Faite par l’agence, généralement offerte
À faire soi-même, sur les ventes DVF publiques
Les deux s’appuient sur la même matière : les prix réellement enregistrés. Une estimation d’agence engage sa signature, pas sa responsabilité sur le prix final.
Incluse, avec accès aux portails réservés aux professionnels
À la charge du vendeur, sur les plateformes ouvertes aux particuliers
Certains portails sont fermés aux particuliers. Les tarifs de diffusion varient et ne sont pas publiés de façon comparable.
Assurés par l’agence
À la charge du vendeur
C’est le poste le plus coûteux en temps, et celui que les vendeurs sous-estiment le plus souvent — disponibilité en soirée et le week-end, vérification de la solidité du financement.
Menée par l’agence, qui est rémunérée à la vente
Menée par le vendeur
Un intermédiaire absorbe la pression d’une négociation directe. Sa rémunération dépend toutefois de la conclusion de la vente, pas du prix obtenu.
Rédaction possible par l’agence, acte chez le notaire
Compromis chez le notaire, acte chez le notaire
L’acte authentique passe obligatoirement par un notaire dans les deux cas. Les frais dits « de notaire » sont à la charge de l’acquéreur et identiques.
Mandat, souvent 3 mois, reconductible tacitement
Aucun
Un mandat exclusif interdit de vendre soi-même pendant sa durée. La reconduction tacite se dénonce par lettre recommandée avant l’échéance.
C’est la partie que la plupart des comparatifs escamotent, et c’est la plus importante. La base DVF n’enregistre pas le mode de commercialisation. Elle donne le prix signé, la date, la surface, la localisation — jamais l’information « ce bien a été vendu par une agence » ou « par son propriétaire ».
Il est donc impossible, à partir des ventes réelles, de comparer le prix obtenu ou le délai selon la voie choisie. Aucune de nos données ne le permet, et aucune base publique ne le permet davantage. Les chiffres qui circulent sur ce point proviennent d’enquêtes déclaratives ou d’acteurs qui ont un intérêt à la réponse.
Ce que nous mesurons, en revanche, vaut pour les deux voies : le délai entre le diagnostic et l’acte s’établit à 411 jours en médiane sur nos 300 communes en 2025, et les 10 % de biens les plus rapides bouclent en 128 jours. Ce rapport de un à trois se joue à l’intérieur de chaque commune, pas entre les modes de vente — c’est le prix d’annonce qui le gouverne, pas la présence d’un intermédiaire.
Notre position est donc simple : nous chiffrons le coût, qui est public et vérifiable, et nous laissons le vendeur arbitrer le reste. Un comparatif qui conclut à votre place sur un sujet que personne ne mesure vous vend quelque chose.
Les visites se font en soirée et le week-end, et les demandes arrivent souvent dans la première semaine de mise en ligne. Ce n’est pas une question de compétence mais de disponibilité : un vendeur qui ne peut pas répondre sous 24 heures perd des acquéreurs que rien ne ramène.
C’est le seul levier qui pèse vraiment, quelle que soit la voie choisie. Un prix mal calibré coûte plus cher que n’importe quelle commission, parce qu’il se paie en mois de commercialisation puis en baisses successives. Les ventes réelles de votre commune sont publiques : c’est la matière d’une estimation sérieuse.
C’est l’apport le moins discutable d’un intermédiaire : il absorbe la pression et évite au vendeur d’argumenter sur son propre logement. À garder en tête toutefois : sa rémunération dépend de la conclusion de la vente, pas du prix obtenu.
Personne ne peut le dire à partir de données publiques, et nous ne le prétendons pas. La base DVF enregistre le prix, la date et les caractéristiques du bien, mais PAS le mode de commercialisation : il est donc impossible de comparer le prix obtenu avec et sans agence sur des ventes réelles. Tout comparatif qui affirme le contraire s’appuie sur des déclarations, pas sur des actes notariés. Ce que l’on peut chiffrer, c’est le coût : sur la maison type des 300 communes que nous suivons, la commission médiane des huit barèmes publiés atteint 17 131 €.
Les honoraires sont libres depuis la loi ALUR : il n’existe aucun barème imposé, et chaque professionnel doit publier le sien depuis l’arrêté du 10 janvier 2017. Sur la maison type médiane de nos communes (262 700 €), les huit barèmes que nous dépouillons donnent de 14 449 € à 19 699 €, soit 5 250 € d’écart pour le même bien et un taux effectif médian de 6,5 %. Ces grilles sont dégressives : la commission pèse proportionnellement plus lourd sur les biens bon marché.
Les mêmes que dans une vente avec agence, à une exception près. Le dossier de diagnostics techniques (DPE, électricité, gaz, amiante, plomb selon l’ancienneté), la surface exacte, les mentions obligatoires de l’annonce et l’information de l’acquéreur sont des obligations du VENDEUR, pas de l’agence. Seule la commercialisation change de main. L’acte authentique passe par un notaire dans les deux cas.
Oui, rien ne l’interdit tant qu’aucun mandat n’a été signé. L’ordre inverse est plus contraignant : un mandat exclusif interdit de vendre par soi-même pendant sa durée, généralement trois mois, et se reconduit tacitement s’il n’est pas dénoncé par lettre recommandée avant l’échéance. Un mandat simple laisse cette liberté.
Sources et méthode — commissions calculées sur huit barèmes d’honoraires publiés par des professionnels en application de l’arrêté du 10 janvier 2017 modifié, recopiés de leur PDF source et re-vérifiés le 13 août 2026. Biens types : base DVF+ du Cerema, prix médian au m² multiplié par la surface médiane observée dans chaque commune, sur la dernière année atteignant cinq ventes. Montants TTC. Ces huit barèmes ne constituent pas un échantillon représentatif du marché : ils ont été retenus parce qu’ils sont datés, sourçables et intégralement calculables.