Sur dix départements (Ariège, Aude, Aveyron, Gers, Haute-Garonne, Hautes-Pyrénées, Lot, Lot-et-Garonne, Tarn, Tarn-et-Garonne), nous avons croisé 592 962 actes notariés (2014-2025, base DVF+ Cerema) avec les diagnostics de performance énergétique (DPE ADEME) pour mesurer, ville par ville : la reprise réelle du marché, la décote des passoires thermiques et le délai réel de vente.
Les volumes de ventes repartent nettement en 2025 sur l'ensemble du périmètre, mais restent en retrait du pic de 2021 partout — sauf dans le Tarn, seul département où le marché continue de se contracter.
| Département | Ventes 2025 | vs 2024 | vs pic 2021 |
|---|---|---|---|
| Haute-Garonne | 19 023 | +20.2 % | -17.9 % |
| Gers | 2 342 | +17.9 % | -26.3 % |
| Tarn-et-Garonne | 3 107 | +16.8 % | -22.3 % |
| Hautes-Pyrénées | 3 606 | +12.7 % | -20.2 % |
| Lot | 2 230 | +11.7 % | -21.4 % |
| Aveyron | 3 231 | +11.0 % | -16.6 % |
| Lot-et-Garonne | 4 175 | +10.9 % | -25.1 % |
| Aude | 6 875 | +7.0 % | -21.0 % |
| Ariège | 2 096 | +0.1 % | -27.9 % |
| Tarn | 3 758 | -5.1 % | -32.7 % |
Le Tarn est le seul département du périmètre dont le marché recule encore en 2025 (−5,1 %), et celui qui reste le plus loin de son niveau de 2021 (−32,7 %).
Prix médian des maisons (€/m²) : les territoires les plus chers corrigent depuis la hausse des taux, tandis que les départements ruraux les moins chers continuent de monter.
| Département | 2014 | 2022 (pic) | 2025 | vs 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Aveyron | 1 351 | 1 538 | 1 636 | +6.4 % |
| Hautes-Pyrénées | 1 449 | 1 708 | 1 770 | +3.6 % |
| Ariège | 1 324 | 1 537 | 1 579 | +2.7 % |
| Gers | 1 393 | 1 642 | 1 646 | +0.2 % |
| Aude | 1 590 | 1 860 | 1 861 | +0.1 % |
| Tarn | 1 421 | 1 758 | 1 751 | -0.4 % |
| Lot-et-Garonne | 1 314 | 1 619 | 1 597 | -1.4 % |
| Lot | 1 373 | 1 689 | 1 642 | -2.8 % |
| Tarn-et-Garonne | 1 461 | 1 919 | 1 850 | -3.6 % |
| Haute-Garonne | 2 289 | 2 874 | 2 702 | -6.0 % |
Haute-Garonne (aire toulousaine) : −6,0 % depuis 2022, mais toujours +18,0 % sur dix ans. Aveyron : à l'inverse, encore +6,4 % depuis 2022.
Décote mesurée en croisant chaque vente de maison avec son DPE (médiane des classes F/G vs classes C/D, 2023-2025). Résultat contre-intuitif : la sanction énergétique frappe fort dans les villes moyennes, mais s'efface presque là où le marché est tendu.
| Ville | Prix C/D (€/m²) | Prix F/G (€/m²) | Décote |
|---|---|---|---|
| Carcassonne | 1 769 | 1 041 | -41 % |
| Albi | 2 235 | 1 518 | -32 % |
| Auch | 1 875 | 1 419 | -24 % |
| Rodez | 2 396 | 1 895 | -21 % |
| Tarbes | 1 827 | 1 500 | -18 % |
| Agen | 1 910 | 1 583 | -17 % |
| Montauban | 2 225 | 1 866 | -16 % |
| Colomiers | 3 268 | 2 770 | -15 % |
| Plaisance-du-Touch | 3 092 | 2 691 | -13 % |
| Castres | 1 666 | 1 457 | -13 % |
| Muret | 2 620 | 2 325 | -11 % |
| Cugnaux | 2 950 | 2 634 | -11 % |
| Millau | 2 590 | 2 353 | -9 % |
| Narbonne | 2 630 | 2 430 | -8 % |
| Toulouse | 3 762 | 3 777 | 0 % |
| Blagnac | 3 515 | 3 751 | 7 % |
| Tournefeuille | 3 448 | 3 977 | 15 % |
Comparaison de médianes ville par ville ; un effet de composition du parc n'est pas exclu.
Délai médian entre le diagnostic énergétique (établi avant la mise en vente) et la signature de l'acte, 2025, pour les ventes dont le diagnostic a moins de 12 mois. Dans chaque ville, les 10 % de ventes les plus rapides bouclent en 74 à 112 jours, procédure notariale comprise.
| Ville | Délai médian | Les 10 % les + rapides |
|---|---|---|
| Tournefeuille | 174 j (6 mois) | 91 j |
| Millau | 188 j (6 mois) | 85 j |
| Auch | 198 j (7 mois) | 91 j |
| Castres | 199 j (7 mois) | 100 j |
| Carcassonne | 202 j (7 mois) | 83 j |
| Agen | 203 j (7 mois) | 74 j |
| Narbonne | 203 j (7 mois) | 82 j |
| Colomiers | 206 j (7 mois) | 112 j |
| Muret | 208 j (7 mois) | 104 j |
| Albi | 211 j (7 mois) | 93 j |
| Montauban | 211 j (7 mois) | 99 j |
| Plaisance-du-Touch | 217 j (7 mois) | 100 j |
| Blagnac | 219 j (7 mois) | 97 j |
| Tarbes | 231 j (8 mois) | 88 j |
| Rodez | 232 j (8 mois) | 90 j |
| Toulouse | 240 j (8 mois) | 97 j |
| Cugnaux | 245 j (8 mois) | 107 j |
Avec un budget de 200 000 € pour une maison, le pouvoir d'achat immobilier varie du simple au double et demi selon la ville : 54 m² à Toulouse, 76 m² à Narbonne, 83 m² à Millau, 90 m² à Montauban, 98 m² à Albi et à Rodez, 112 m² à Agen, 115 m² à Cahors, 117 m² à Auch, 119 m² à Foix, 121 m² à Carcassonne, 123 m² à Tarbes et à Castres, jusqu'à 126 m² à Pamiers.
Autre enseignement : la commune la plus chère du périmètre n'est pas dans l'aire toulousaine mais sur le littoral audois — Gruissan, 5 053 €/m², devant Balma (3 901 €/m²). Le plus grand écart de prix se trouve aussi dans l'Aude, entre Gruissan et Azille (1 023 €/m²).
Sources. Les ventes proviennent de la base DVF+ Cerema (actes notariés géolocalisés, open data DGFiP, 2014-2025) : 592 962 ventes de maisons et appartements sur les dix départements. Les diagnostics énergétiques proviennent de la base DPE de l'ADEME (dataset dpe03existant). Deux sources publiques et officielles.
Croisement vente × DPE. Chaque acte est rapproché spatialement (30 m) du diagnostic énergétique du logement, avec un contrôle de surface et une fenêtre temporelle : DPE établi entre 12 mois et 7 jours avant l'acte pour le délai de vente, entre 2 ans et 7 jours pour la décote thermique. Le délai de vente est le nombre de jours entre ce DPE et la signature ; la décote thermique compare les médianes de prix entre classes F/G et classes C/D.
Filtres. Ventes de gré à gré uniquement (hors VEFA), biens mono-lot, surfaces 9-500 m², prix 500-25 000 €/m². Toutes les statistiques sont des médianes, jamais des moyennes.
Confidentialité. Aucune statistique publiée en dessous de 5 ventes (k-anonymat RGPD) ; seuil relevé à 20 ventes/an pour les médianes communales de cette étude — 339 communes publiables sur le périmètre.
Limites assumées. Le délai mesuré part du premier DPE, un proxy de la mise en vente (le DPE peut être réalisé plus ou moins tôt selon les vendeurs), et ne compte pas les ventes conclues avec un diagnostic de plus d'un an. La décote DPE compare des médianes : un effet de composition du parc n'est pas exclu.
Correction du 21 septembre 2026. La première version de cette étude mesurait le délai avec une fenêtre de deux ans, qui retenait trop souvent le diagnostic d'un logement voisin et surestimait les délais d'environ la moitié. Les délais ci-dessus sont recalculés avec la méthode corrigée.
Données et chiffres librement réutilisables, y compris par la presse, sous réserve de citer la source « vendrebien.com » avec un lien vers cette page.
Le délai de vente mesuré ville par ville, région par région — dont les deux régions qui composent le périmètre de cette étude.