Les honoraires d'agence sont libres : aucun barème ne s'impose, et le montant réel ne se découvre qu'une fois le barème appliqué à votre prix. Ce simulateur fait le calcul avec huit barèmes réellement publiés par des professionnels, sur les prix réellement enregistrés dans votre commune.
Médiane de huit barèmes réellement publiés, la commission d'agence atteint 17 131 € pour une maison au prix médian de sa commune (262 700 €, 92 m² à la surface médiane observée) et 11 615 € pour un appartement (146 700 €), en médiane sur les 300 communes suivies. Soit un taux effectif de 6,5 % — nettement au-dessus des « 5 % » couramment avancés, parce que les barèmes réels sont dégressifs et que la plupart des communes françaises se situent dans leurs tranches hautes. La commission dépasse 10 000 € dans 283 communes sur 300 pour la seule maison type, et 20 000 € dans 102 d'entre elles. Ce montant est celui que la vente entre particuliers évite — brut, avant les frais que le vendeur reprend à sa charge.
Entrez un prix de vente, ou partez du prix médian réellement observé dans votre commune. Tout est calculé dans votre navigateur : aucune donnée n'est envoyée, aucun formulaire, aucune adresse demandée.
Valeur de départ : la maison au prix médian des 300 communes suivies (262 700 €).
Montants TTC, TVA de 20 % incluse, arrondis à l'euro. Les honoraires étant libres, ces taux sont des repères de marché, pas un barème : seule la grille affichée par l'agence que vous consultez fait foi.
La commission évitée est un montant brut. Vendre en direct ne coûte pas zéro : le vendeur reprend à sa charge une partie de ce que l'agence facturait dans son forfait. Trois postes, dans l'ordre de leur poids réel.
C'est de loin le premier poste, et le seul qui ne se facture pas. Photographier, rédiger l'annonce, filtrer les appels, organiser et assurer les visites, relancer, négocier : quelques dizaines d'heures réparties sur plusieurs mois. Sur les communes que nous suivons, il s'écoule plus d'un an en médiane entre le diagnostic et la signature — voir le détail du délai de vente.
Ils sont dus quel que soit le mode de vente — l'agence ne les offre pas, elle les organise. Leur prix n'est pas réglementé et dépend de la surface, de l'année de construction et du nombre de diagnostics requis : ce que contrôle le diagnostiqueur.
Gratuite sur certaines plateformes de particulier à particulier, payante sur d'autres, et fermée aux particuliers sur les portails réservés aux professionnels : le comparatif des plateformes.
L'ordre de grandeur reste sans commune mesure : ces postes se comptent en centaines d'euros, la commission en milliers. Sur les 300 communes suivies, elle dépasse 10 000 € dans 283 d'entre elles pour une maison au prix médian local, et 20 000 € dans 102. Le vrai risque de la vente en direct n'est pas le coût, c'est le prix de départ mal calibré : une erreur de 5 % sur l'affichage annule à elle seule l'économie réalisée.
Il n'existe aucun barème légal. La loi Hoguet du 2 janvier 1970 encadre la profession d'agent immobilier — carte professionnelle, garantie financière, mandat écrit obligatoire — mais la loi ALUR du 24 mars 2014 a consacré la liberté tarifaire. Chaque agence fixe ses taux, ce qui explique la largeur de la fourchette observée, de 3,5 % à 8 %. En revanche, depuis l'arrêté du 10 janvier 2017, tout professionnel doit publier son barème sur son site internet, et chaque annonce en ligne doit porter un lien visible vers lui : c'est ce qui rend ce simulateur possible sans inventer le moindre taux.
Trois obligations demeurent, utiles à connaître avant de signer :
Le choix « honoraires à la charge de l'acquéreur » est présenté comme neutre pour le vendeur, et il l'est sur le net encaissé. Il ne change pas non plus le prix affiché : dans les deux cas l'annonce porte le prix honoraires inclus. Ce qu'il déplace, c'est l'assiette des droits de mutation — des honoraires stipulés à la charge de l'acquéreur en sortent, ceux qui pèsent sur le vendeur y entrent. Sur la maison type du panel, à 262 700 €, la commission médiane de 17 131 € représente ainsi 1 082 € de droits, payés ou non selon le montage retenu.
L'autre différence est d'affichage : c'est le seul cas où l'annonce doit écrire le taux de commission, exprimé sur la valeur hors honoraires. Sept barèmes de notre panel sur huit mettant les honoraires à la charge du vendeur, l'immense majorité des annonces n'affiche aucun taux.
Sources : loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et son décret d'application n° 72-678 ; loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR), articles relatifs à l'information sur les prix des prestations. Le détail des pratiques observées est développé dans notre article « Combien coûte vraiment une agence immobilière ? ».
Deux effets se combinent ici, et ils jouent en sens inverse. Le prix du bien d'abord : sur la maison type de chaque commune — prix médian au m² multiplié par la surface médiane réellement observée — la commission médiane passe de 7 925 € sur la moins chère (Montceau-les-Mines) à 132 545 € sur la plus chère (Neuilly-sur-Seine). Le taux ensuite : contrairement à une idée répandue, il n'est pas le même partout. Les barèmes étant dégressifs, la commission pèse 9,9 % du prix à Montceau-les-Mines contre seulement 5 % à Neuilly-sur-Seine — le taux le plus lourd frappe les biens les moins chers, et vient donc amortir l'écart créé par les prix.
Le classement ci-dessous n'est pas exactement celui des prix, et ce n'est pas une erreur : un bien plus cher peut supporter une commission plus faible. Les tranches se franchissent d'un euro, et le taux change alors pour la totalité du prix chez les barèmes à tranche unique. Le barème iad France passe ainsi de 6 % à 5 % à 700 000 € : la maison type de Neuilly-sur-Seine porte 132 545 € de commission, soit plus que la maison type la plus chère du panel — Neuilly-sur-Seine, 132 545 € — qui vaut pourtant 0 € de plus à l'achat. Un vendeur dont le prix affleure une borne a donc intérêt à regarder de quel côté il tombe.
Pour les 280 autres communes, tapez le nom de la vôtre dans le simulateur ci-dessus : son prix médian s'y applique directement. Le détail commune par commune — prix, évolution, délai de vente, DPE — est dans le comparatif des 300 communes.
300 communes disposent d'un bien type maison, 299 d'un bien type appartement — une commune où il se vend moins de 5 logements d'un type sur l'année n'est pas chiffrée pour ce type (k-anonymat). Prix DVF+ Cerema, dernière année disponible par commune et par type (2025 dans la quasi-totalité des cas).
Aucune base publique ne recense les honoraires d'agence — nous avons vérifié : data.gouv.fr n'en publie aucun jeu de données, et les « taux moyens » qui circulent se contredisent sans jamais citer de source primaire. Nous n'en reprenons donc aucun. À la place, ce simulateur applique huit barèmes que des professionnels ont eux-mêmes mis en ligne, recopiés à l'identique de leur PDF.
Ces huit barèmes ne sont pas un échantillon représentatif, et nous ne prétendons pas le contraire. Ils ont été retenus parce qu'ils sont datés, sourçables et intégralement calculables. Deux cas nous font écarter un barème. Une grille qui n'affiche qu'un montant pour quelques prix ronds — celle de Century 21 Premium Orléans, par exemple, à 10 % avec un minimum de 3 000 € — ne peut pas être appliquée à un prix intermédiaire sans inventer les valeurs manquantes. Une grille dont les tranches laissent un trou non plus : celle de L'Adresse (janvier 2023) s'arrête à 100 000 € puis reprend à 101 000 €, et ne sait donc pas chiffrer un bien à 100 500 €. La médiane des huit est un ordre de grandeur, pas une moyenne de marché.
Un point de méthode compte plus que tous les autres : le prix DVF n'est pas un prix hors honoraires. La documentation du Cerema est explicite — les honoraires sont inclus dans le prix remonté lorsque l'agence a été mandatée par le vendeur, ce qui est le cas de loin le plus fréquent. La commission se retranche donc du prix de votre commune, elle ne s'y ajoute pas : c'est pourquoi ce simulateur affiche ce que le vendeur encaisse, et non un « prix FAI » gonflé d'une commission déjà comptée dans le prix observé.
Il n'existe aucun barème légal : les honoraires d'agence sont libres depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. Chaque professionnel publie le sien, et ces barèmes sont presque toujours DÉGRESSIFS par tranche de prix : le taux baisse à mesure que le bien vaut cher. En appliquant huit barèmes réellement publiés aux prix réellement enregistrés, la commission médiane ressort à 17 131 € pour une maison au prix médian de sa commune (262 700 €, soit 92 m² à la surface médiane observée) et 11 615 € pour un appartement au prix médian de sa commune (146 700 €), en médiane sur les 300 communes que nous suivons (données DVF 2025) — soit un taux effectif de 6,5 %, bien au-dessus des « 5 % » souvent avancés.
Pas intégralement. La commission évitée est un montant brut : le vendeur reprend à sa charge ce que l'agence facturait dans son forfait — les diagnostics obligatoires, la diffusion de l'annonce sur les portails payants, et surtout son propre temps (visites, appels, dossier). Ces postes ne sont pas nuls, mais ils se comptent en centaines d'euros là où la commission se compte en milliers : sur les 300 communes suivies, elle dépasse 10 000 € dans 283 d'entre elles pour une simple maison au prix médian local. L'ordre de grandeur reste donc très favorable à la vente en direct, à condition de tenir le prix.
Oui, indirectement, et le prix affiché ne change pas pour autant. Dans les deux cas l'annonce porte le prix honoraires inclus : le vendeur fixe son net, la commission s'ajoute par-dessus, et c'est toujours l'acheteur qui la finance par le prix qu'il paie. Ce que la répartition déplace réellement, c'est l'assiette des droits de mutation — des honoraires stipulés à la charge de l'acquéreur en sont exclus, ceux qui pèsent sur le vendeur y sont inclus (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, § 30 et 40). L'écart vaut le taux de droits appliqué au montant des honoraires, soit un peu plus de mille euros sur la maison type de notre panel. Sur les huit barèmes que nous appliquons, un seul met les honoraires à la charge de l'acquéreur : c'est aussi le seul cas où l'annonce doit afficher le taux de commission.
Oui, toujours : aucun texte ne les encadre. Et l'écart entre professionnels est considérable — sur une maison au prix médian de sa commune (262 700 €), les huit barèmes que nous appliquons vont de 14 449 € à 19 699 €, soit 5 250 € d'écart pour le même bien. La marge de négociation est la plus large en mandat simple plutôt qu'exclusif, et sur les marchés où les biens partent vite.
Sur deux briques, toutes deux publiques. Les prix viennent des ventes réellement enregistrées chez les notaires (base DVF+ du Cerema, issue de la DGFiP) : pour chaque commune, le prix médian au m² et la surface médiane observés sur la dernière année disposant d'au moins 5 ventes. Les honoraires viennent de huit barèmes réellement publiés par des professionnels — l'arrêté du 10 janvier 2017 les oblige à les mettre en ligne — recopiés à l'identique de leur PDF, avec la date d'entrée en vigueur et le lien vers la source. Aucun taux n'est inventé, aucune moyenne de seconde main n'est reprise. Aucun calcul n'est envoyé sur un serveur : tout se fait dans votre navigateur, sans formulaire ni collecte.