Un logement classé F ou G se vend librement à Le Mans : les interdictions issues de la loi Climat et Résilience portent sur la location, pas sur la vente. Ce qui change, c'est la négociation. Voici ce que disent les données officielles sur les biens mal classés de la commune.
En 2025, 357 logements diagnostiqués à Le Mans ont été classés F ou G, soit 5,3 % des 6 721 DPE déposés dans l'année — contre 6,4 % en médiane sur les 300 communes suivies, soit le 187e rang sur 300. Sur les ventes rapprochées de leur diagnostic, une maison F ou G s'y est vendue 1 816 €/m², contre 2 214 €/m² pour une maison classée A, B ou C (18 % de moins) — un écart qui mêle l'effet du DPE et celui de l'emplacement, et ne doit pas se lire comme une décote énergétique. Tous biens confondus, il s'écoule 414 jours en médiane entre le DPE et l'acte notarié à Le Mans (2025). Sources : base DPE de l'ADEME et ventes DVF+ Cerema (DGFiP).
La vente d'un logement F ou G reste libre, à Le Mans comme partout en France. Le calendrier de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 organise la sortie progressive des passoires du parc locatif : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025, un F ne le pourra plus au 1er janvier 2028, un E au 1er janvier 2034. Aucune de ces échéances ne porte sur la vente, et aucune n'oblige à réaliser des travaux avant de vendre.
Une seule obligation s'ajoute, documentaire : l'audit énergétique doit être remis à l'acquéreur en plus du DPE, dès la première visite, pour les maisons individuelles et les immeubles détenus par un seul propriétaire — depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E. Les appartements en copropriété n'y sont pas soumis. L'audit présente au moins deux scénarios de travaux chiffrés ; il n'oblige pas à les réaliser.
L'interdiction locative pèse en revanche sur la demande : un acquéreur investisseur sait qu'un bien G ne peut plus être loué en l'état, et un acquéreur occupant intègre le coût des travaux. Dans les deux cas, la négociation se déplace du prix du bien vers le prix des travaux.
Définition : passoire thermique → Définition : audit énergétique →
En 2025, 357 des 6 721 logements diagnostiqués à Le Mans ont été classés F ou G, soit 5,3 %. La classe médiane des logements diagnostiqués de la commune est D. C'est 1,1 point de moins que la médiane des 300 communes que nous suivons (6,4 %). Le Mans se classe 187e sur 300, de la ville la plus chargée en passoires à la moins chargée.
La série démarre en 2022, après la réforme du DPE de juillet 2021 qui a changé la méthode de calcul. Entre 2022 et 2025, la part de passoires parmi les logements diagnostiqués de Le Mans est passée de 8,7 % à 5,3 %, soit 3,4 points de moins.
Précaution de lecture. Ces parts portent sur les logements diagnostiqués — ceux mis en vente ou en location, qui font l'objet d'un DPE — et non sur l'ensemble du parc de Le Mans. Un bien F ou G n'y est ni un cas isolé, ni un bien invendable.
Prix médian au m² observé par classe DPE, sur les ventes réelles rapprochées du diagnostic du logement. Seules les classes comptant au moins 5 ventes sont publiées ; les autres restent masquées pour ne pas rendre un bien identifiable.
| Classe | Maison €/m² | Ventes | Appartement €/m² | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| A | 2 147 € | 22 | — | < 5 |
| B | 2 250 € | 35 | 2 351 € | 32 |
| C | 2 244 € | 459 | 2 180 € | 856 |
| D | 2 157 € | 766 | 1 812 € | 769 |
| E | 2 024 € | 501 | 1 616 € | 455 |
| F | 1 818 € | 128 | 1 686 € | 79 |
| G | 1 813 € | 56 | 1 752 € | 62 |
Maisons. Les biens classés F ou G se sont vendus 1 816 €/m² en moyenne, contre 2 214 €/m² pour les classes A, B, C — soit 18 % de moins, sur 184 ventes de biens F ou G rapprochées de leur diagnostic.
Appartements. Les biens classés F ou G se sont vendus 1 719 €/m² en moyenne, contre 2 266 €/m² pour les classes B, C — soit 24,1 % de moins, sur 141 ventes.
Ces écarts ne contrôlent ni l'emplacement ni la surface. À Le Mans comme ailleurs, les logements anciens mal classés se concentrent souvent dans les quartiers centraux, plus chers, tandis que les biens bien classés se trouvent davantage dans les zones récentes. L'écart mesuré mélange donc l'effet énergétique et l'effet emplacement : il donne un ordre de grandeur du marché local, jamais le prix de votre bien. C'est aussi pourquoi il s'inverse dans 63 des 292 communes où la mesure est exploitable pour les maisons : les F et G y ressortent plus chers que les A, B et C, sans qu'un mauvais DPE y soit devenu un avantage.
Toutes les données de Le Mans : prix par année, délai, saisonnalité, quartiers →
Il s'écoule 414 jours en médiane — environ 14 mois — entre l'établissement du DPE d'un logement de Le Mans et la signature de l'acte notarié (2025), contre 411 jours pour la médiane des 300 communes suivies.
Ce chiffre porte sur tous les biens, quelle que soit leur classe énergétique. Nous ne publions pas de délai par classe DPE : notre méthode de rapprochement ne permet pas de l'établir avec une fiabilité suffisante, et un chiffre fragile sur un sujet aussi sensible n'aurait pas sa place ici.
Combien de temps faut-il pour vendre ? Le guide national, 300 communes comparées →
C'est possible et parfaitement légal. Le risque n'est pas juridique, il est financier : faute de devis, l'acheteur avance sa propre estimation des travaux, presque toujours majorée, et c'est elle qui sert de base à la négociation.
Pour une maison individuelle, l'audit énergétique est de toute façon obligatoire et contient déjà au moins deux scénarios de travaux chiffrés. L'utiliser comme pièce de négociation — plutôt que de le remettre comme une formalité — ramène la discussion à un devis vérifiable. Deux ou trois devis d'entreprises locales complètent utilement le dossier.
L'option la plus coûteuse en trésorerie et en temps : elle suppose d'avancer les fonds et de décaler la mise en vente, alors qu'il s'écoule déjà 414 jours en médiane entre le diagnostic et l'acte à Le Mans. Elle n'a de sens que si le gain de classe est net et si vous n'êtes pas contraint par un calendrier.
Vendre une passoire thermique : ce que disent les prix → Le guide complet pour vendre sans agence →
Oui. Les interdictions issues de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 portent sur la location, pas sur la vente : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025, un F ne le pourra plus au 1er janvier 2028, un E au 1er janvier 2034. Aucune de ces échéances n'interdit ni ne retarde une vente. Un bien F ou G peut donc être vendu à Le Mans à tout moment. La seule obligation supplémentaire est documentaire : pour une maison individuelle ou un immeuble détenu par un seul propriétaire, un audit énergétique doit être remis à l'acquéreur en plus du DPE, dès la première visite.
En 2025, 357 logements diagnostiqués à Le Mans ont été classés F ou G, sur 6 721 diagnostics déposés dans l'année, soit 5,3 % — contre une part médiane de 6,4 % sur les 300 communes que nous suivons, ce qui place Le Mans au 187e rang sur 300, de la ville la plus chargée en passoires à la moins chargée. Précision de méthode : cette part porte sur les logements diagnostiqués — ceux mis en vente ou en location — et non sur l'ensemble du parc de la commune. Source : base DPE de l'ADEME.
À Le Mans, une maison classée F ou G s'est vendue en moyenne 1 816 €/m², contre 2 214 €/m² pour une maison classée A, B ou C, sur les ventes rapprochées de leur diagnostic — soit 18 % de moins. Cet écart n'est pas une décote énergétique : aucun contrôle de l'emplacement ni de la surface n'est appliqué, et les logements anciens mal classés se concentrent souvent dans des quartiers centraux plus chers. Il mélange donc l'effet du DPE et l'effet de l'emplacement, et se lit comme un ordre de grandeur du marché local, pas comme le prix de votre bien. Sur les 292 communes où la mesure est exploitable pour les maisons, l'écart médian est de -12,3 % et il s'inverse dans 63 d'entre elles.
Nos données ne permettent pas de mesurer le délai de vente classe DPE par classe DPE : nous ne publions donc aucun chiffre sur ce point. Ce que nous mesurons, c'est le délai de vente de l'ensemble des biens de Le Mans — 414 jours en médiane en 2025, soit environ 14 mois entre l'établissement du DPE et la signature de l'acte notarié, contre 411 jours pour la médiane des 300 communes suivies. Pour un bien F ou G, la variable sur laquelle un vendeur garde la main reste le prix de départ et le chiffrage des travaux fourni à l'acheteur.
Aucune loi ne l'impose : la vente d'un logement F ou G est libre, et l'audit énergétique lui-même n'oblige pas à réaliser les scénarios de travaux qu'il chiffre. L'arbitrage est donc financier. Faire les travaux avant la vente suppose d'avancer la trésorerie et de décaler la mise en vente, dans une ville où il s'écoule déjà 414 jours en médiane entre le diagnostic et l'acte. Vendre en l'état avec un chiffrage de travaux établi par un professionnel déplace la négociation : l'acheteur discute d'un devis, et non de l'estimation majorée qu'il ferait de son côté.
Les limites ci-dessous ne sont pas des précautions d'usage : ce sont les questions auxquelles nos sources ne répondent pas. Nous préférons les nommer plutôt que de publier un chiffre qui y répondrait mal.
Sources. Les classes énergétiques et les volumes de diagnostics proviennent de la base DPE de l'ADEME (dataset dpe03existant). Les prix de vente proviennent de la base DVF+ Cerema (Demandes de valeurs foncières, DGFiP, open data, géolocalisée). Deux sources publiques et officielles, sans estimation algorithmique.
Part de passoires. Rapport entre les DPE classés F ou G et l'ensemble des DPE déposés sur la commune dans l'année (2025 ici, dernière année complète). Elle décrit les logements diagnostiqués — mis en vente ou en location — et non le parc de la commune. La série démarre en 2022, après la réforme du DPE de juillet 2021.
Prix par classe. Chaque vente DVF est rapprochée du diagnostic du logement (jointure géographique à 30 m, écart de surface toléré de 15 à 20 %, fenêtre de 7 à 730 jours). L'écart F/G contre A/B/C compare la moyenne des prix médians des classes F et G à celle des classes A, B et C, en ne retenant que les classes comptant au moins 5 ventes.
Limite assumée. Cet écart n'est pas une décote énergétique : ni l'emplacement infra-communal ni la surface ne sont contrôlés. Nous le publions malgré tout, avec sa limite, parce qu'un ordre de grandeur local documenté vaut mieux qu'un pourcentage national sorti de son contexte.
Anonymisation. Aucun agrégat portant sur moins de 5 ventes n'est publié, et aucune adresse précise n'est diffusée.
Données rafraîchies le 2026-06. Chiffres librement réutilisables, y compris par la presse, sous réserve de citer « vendrebien.com » avec un lien vers cette page. Le jeu de données complet est téléchargeable sur la page données ouvertes.
Le dossier national : les passoires thermiques dans 300 villes →