En bref : oui, un écart de prix mesurable existe entre logements bien classés et passoires thermiques (F, G) — en croisant les ventes notariées (DVF) et les diagnostics DPE (ADEME), les biens les mieux classés se vendent généralement au-dessus de la médiane locale, les moins bien classés en dessous. Mais cet écart n’est pas purement énergétique : il se mêle à l’effet emplacement, comme détaillé plus bas.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu, en quelques années, l’un des critères les plus scrutés d’une vente immobilière. Mais au-delà des discours, les données permettent de mesurer son impact réel sur les prix. En croisant les ventes notariées (DVF) avec les diagnostics énergétiques (ADEME), on peut quantifier précisément la prime accordée aux biens performants et la décote subie par les passoires thermiques.
Pourquoi le DPE pèse de plus en plus lourd
Le DPE classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). Cette classification n’est plus seulement indicative : elle conditionne désormais le droit de louer un bien. Les logements classés G sont progressivement interdits à la location, suivis des F puis des E dans les années à venir.
Cette évolution réglementaire a une conséquence directe sur le marché : les biens énergivores perdent une partie de leur demande, en particulier celle des investisseurs locatifs, qui représentent une part importante des acheteurs sur certains segments. Moins de demande, c’est mécaniquement une pression à la baisse sur les prix.
Ce que révèlent les données croisées
En croisant les ventes réelles avec les classes DPE sur un marché donné, on observe une corrélation nette entre performance énergétique et prix au m². Les biens classés A, B ou C se vendent généralement au-dessus de la médiane du marché ; les biens classés E, F et G en dessous.
Sur le marché de Pau, par exemple, les maisons les mieux classées atteignent des prix au m² nettement supérieurs à ceux des maisons énergivores — l’écart entre les meilleures et les moins bonnes classes peut dépasser plusieurs centaines d’euros par m². Sur la maison type de la commune — 104 m², la surface médiane réellement observée dans les ventes de 2025 —, cela représente plusieurs dizaines de milliers d’euros de différence.
Il faut toutefois interpréter ces chiffres avec prudence. La classe DPE n’est pas le seul facteur : les biens anciens, souvent moins bien classés, peuvent aussi présenter des défauts (isolation, agencement) qui se cumulent. La décote observée reflète donc un ensemble de caractéristiques, pas uniquement l’étiquette énergétique. Mais la tendance, elle, est robuste : mieux classé se vend mieux.
Que faire si votre bien est mal classé ?
Si votre logement est classé E, F ou G, vous avez trois leviers.
Le premier consiste à assumer la décote et à positionner votre prix en conséquence. C’est l’option la plus simple, mais aussi la plus coûteuse si la décote de marché dépasse le coût de travaux d’amélioration.
Le deuxième est de réaliser des travaux ciblés avant la vente. Tous les travaux ne se valent pas : l’isolation des combles, le remplacement d’un système de chauffage ancien ou l’amélioration de la ventilation offrent souvent le meilleur rapport coût/gain de classe. Passer de F à E, ou de E à D, peut suffire à débloquer une partie de la demande.
Le troisième, intermédiaire, consiste à fournir aux acheteurs un audit énergétique et des devis chiffrés. Plutôt que de laisser l’acheteur imaginer le pire, vous lui donnez une vision claire du coût des travaux. Cela transforme une objection floue en une donnée maîtrisée, et désamorce une partie de la négociation.
Le DPE, un indicateur aussi pour le timing du marché
Au-delà du prix, le DPE est un indicateur précieux de l’activité d’un marché. Comme il est obligatoire avant toute mise en vente, le nombre de DPE réalisés dans une commune constitue un signal avancé du volume de biens qui vont arriver sur le marché. Une hausse des diagnostics annonce une offre plus abondante ; une baisse, un marché qui se resserre.
Pour un vendeur, surveiller ces signaux aide à choisir le bon moment : mettre en vente quand l’offre concurrente est faible, c’est bénéficier d’une meilleure visibilité et d’un rapport de force plus favorable.
En résumé
Le DPE n’est plus un simple document administratif : c’est un déterminant réel du prix et de la liquidité d’un bien. Les données le confirment marché par marché. Pour un vendeur, le comprendre, c’est pouvoir anticiper la décote, décider des bons travaux, et défendre son prix avec des arguments solides plutôt que de subir la négociation.
Pour aller plus loin
- Le complément méthodologique de cet article, et le plus important si vous envisagez des travaux : pourquoi personne ne peut vous donner LE chiffre de la décote DPE — sur 731 comparaisons, l’écart médian est de -7,6 %, mais dans 27 % des cas le bien mal classé se vend plus cher.
- L’écart de prix F/G mesuré ville par ville, ce que la loi interdit vraiment et les options d’un vendeur : vendre une passoire thermique.
- Le prix observé par classe énergétique dans votre ville, avec les effectifs derrière chaque chiffre : pages par commune.
- Ce que le diagnostiqueur mesure réellement, et ce qui se documente : diagnostics immobiliers.
- Avant de raisonner sur la décote, vérifier l’étiquette elle-même : sur les maisons diagnostiquées deux fois sous la même règle de calcul, elle s’améliore quatre fois plus souvent qu’elle ne se dégrade, et 36 % des passoires n’en sont plus au second passage — deux DPE sur le même logement.
- Les notions employées ici : DPE, passoire thermique, valeur verte.
- Et les données brutes, réutilisables librement : données ouvertes.