En bref : sur les 228 communes que nous suivons, il s’est conclu 205 895 ventes en 2025, soit 19,6 % de moins qu’en 2021 — et 225 communes sur 228 restent sous leur niveau de 2021. Mais 2025 marque une reprise nette sur le creux de 2024 (+13,5 %). Pour un vendeur, ce qui compte n’est pas le récit de crise ou de rebond : c’est qu’un marché à volume réduit change la hiérarchie des leviers, et remet le prix d’annonce au centre.
On lit beaucoup de choses sur l’état du marché immobilier, généralement au niveau national et souvent au conditionnel. Les ventes réellement enregistrées chez les notaires, elles, sont publiques : la base DVF+ du Cerema recense les mutations, commune par commune, jusqu’au 31 décembre 2025.
Voici ce qu’elles disent sur les 228 villes que nous suivons, et surtout ce qu’un propriétaire qui vend aujourd’hui devrait en tirer.
Les chiffres
Nombre total de ventes de logements enregistrées sur nos 228 communes, année par année :
| Année | Ventes enregistrées | Écart avec 2021 |
|---|---|---|
| 2019 | 233 685 | -8,8 % |
| 2020 | 223 361 | -12,8 % |
| 2021 | 256 116 | référence |
| 2022 | 253 048 | -1,2 % |
| 2023 | 202 507 | -20,9 % |
| 2024 | 181 413 | -29,2 % |
| 2025 | 205 895 | -19,6 % |
Trois choses se lisent dans ce tableau.
Le pic de 2021 était exceptionnel. Il dépasse de 9,6 % l’année 2019, déjà solide. Pour 132 de nos 228 communes, 2021 est l’année record de la période ; pour 77 autres, c’est 2022. Prendre 2021 comme référence, c’est donc se comparer à un sommet, pas à une normale.
La chute a été brutale et générale. Entre 2021 et 2024, le volume recule de 29,2 %. Et il ne s’agit pas d’un phénomène concentré sur quelques marchés tendus : 225 communes sur 228, soit 99 %, terminent 2025 sous leur niveau de 2021. La variation médiane par commune est de -19,9 %.
2025 marque une vraie reprise. Avec 205 895 ventes, l’année progresse de 13,5 % sur 2024. C’est la première remontée franche depuis le retournement, et elle mérite d’être dite : le marché de 2025 n’est plus celui de 2024. Il reste toutefois un cinquième en dessous du sommet.
Ce que ces chiffres mesurent — et ce qu’ils ne mesurent pas
Une précision qui change la lecture : DVF recense les ventes conclues, pas les biens mis en vente, ni les acheteurs en recherche. Une baisse du volume peut donc traduire moins d’acheteurs, mais aussi des vendeurs qui renoncent, ou des ventes qui n’aboutissent pas.
Un second indicateur permet de trancher partiellement. Sur les mêmes communes, le délai médian entre le diagnostic de performance énergétique d’un logement — réalisé juste avant la mise en vente — et la signature de l’acte notarié est de 395 jours. Un marché où l’on conclut moins de ventes et où chacune prend plus de temps est un marché où la demande est moins pressante, pas seulement un marché où l’offre s’est retirée. La méthode complète de ce délai est détaillée sur la page combien de temps faut-il pour vendre.
Ce que change concrètement un marché à faible volume
Moins de transactions ne signifie pas « impossible de vendre » — il s’est tout de même conclu plus de 200 000 ventes en 2025 sur nos seules communes. Cela signifie que la marge d’erreur du vendeur se réduit.
Un acheteur potentiel de moins, c’est une visite de moins, pas une négociation de plus. Dans un marché tendu, un bien surévalué de 10 % trouve preneur avec un peu de retard. Dans un marché à faible volume, il ne génère pas assez de visites pour qu’une offre émerge — et le vendeur interprète l’absence d’offre comme un problème de marché alors qu’il s’agit d’un problème de prix.
Le premier mois compte plus que jamais. C’est la période où un bien est vu par les acheteurs déjà en recherche, c’est-à-dire par le stock de demande accumulée. Passé ce moment, l’annonce ne touche plus que le flux, bien plus mince qu’en 2021. Un prix mal calibré au départ gaspille précisément le moment où la demande est la plus dense.
La baisse de prix tardive coûte plus cher que l’ajustement initial. Un bien qui reste en ligne plusieurs mois puis baisse de 5 %, puis encore de 5 %, signale à tous les acheteurs qui le suivent que le vendeur cédera davantage. Le prix d’annonce juste dès le départ est un levier bien plus efficace, et c’est le sujet de notre article sur comment estimer le juste prix de son bien.
En revanche, le volume n’a rien changé au calendrier légal. Les 10 à 12 semaines entre le compromis et l’acte authentique restent ce qu’elles sont — voir pourquoi ces trois mois sont incompressibles. Ce qui s’allonge dans un marché faible, c’est la phase de commercialisation, pas la phase administrative.
Les trois erreurs classiques dans ce type de marché
Se comparer à 2021. C’est la référence la plus présente dans les têtes des vendeurs, parce qu’elle correspond au moment où un voisin a vendu vite et cher. C’est aussi le sommet de la période. Se caler sur un prix de 2021 dans un marché à -19,6 % de volume revient à s’exclure du marché de 2026.
Attendre « la reprise ». Elle a partiellement eu lieu — c’est ce que dit 2025 — mais personne ne sait à quel rythme la suite se fera. Pendant l’attente, les charges, la taxe foncière et l’entretien continuent de courir, et le vendeur perd le seul levier dont il dispose vraiment : le choix du moment où lui est prêt.
Confondre marché national et marché local. La variation médiane est de -19,9 %, mais elle recouvre des situations très différentes d’une commune à l’autre, et trois communes de notre panel — Nevers, Oullins-Pierre-Bénite et Sedan — ont même dépassé leur niveau de 2021. Le nombre de ventes annuelles de votre ville figure sur sa page, année par année depuis 2014 : c’est cette série-là qui compte pour vous, pas la moyenne.
Vendre sans agence dans un marché à faible volume
La question revient naturellement : un marché plus difficile justifie-t-il de confier la vente à un professionnel ?
Les données ne permettent pas de trancher — nous ne mesurons pas le mode de commercialisation des biens vendus, et personne ne le publie de façon fiable. Ce qu’elles montrent, en revanche, c’est que les facteurs qui pèsent dans un marché à faible volume sont ceux qui dépendent du vendeur : la justesse du prix d’annonce, la qualité des photos et du descriptif, la réactivité aux demandes de visite, et un dossier complet qui n’ajoute pas de semaines au passage chez le notaire.
Aucun de ces leviers n’est réservé à un professionnel, et aucun n’est automatiquement mieux tenu par lui : un mandat confié à quelqu’un qui a validé un prix trop élevé pour obtenir la signature ne protège de rien. À l’inverse, un particulier qui sous-estime le temps que demandent les visites et la gestion des candidats acheteurs se met en difficulté, quel que soit l’état du marché.
Le sujet est traité en détail, avec ses contreparties, dans notre guide vendre sans agence et dans le comparatif agence / particulier.
Où regarder pour votre commune
Chaque page de commune affiche le nombre de ventes enregistrées année par année, le prix médian au m² par type de bien, et le délai de vente local — avec les effectifs qui les sous-tendent. La liste complète est sur la page des communes suivies.
Pour ceux qui veulent refaire les calculs de cet article, les séries sont publiées en open data sous Licence Ouverte sur la page données ouvertes.
Et si votre conclusion est qu’il faut vendre malgré tout, l’ordre des priorités dans un marché à faible volume est détaillé dans prix, délai, présentation : sur quoi un vendeur peut vraiment agir et comment réduire son délai de vente.
Sources et méthode : base DVF+ du Cerema (version géolocalisée des mutations immobilières), couverture jusqu’au 31 décembre 2025. Comptage des mutations portant sur un seul logement — une maison seule ou un appartement seul —, à l’exclusion des ventes en lot. Périmètre : les 228 communes suivies, disposant d’une série complète de 2019 à 2025. Le délai de vente cité provient du croisement de ces ventes avec la base des DPE de l’ADEME.
Note de panel (24 août 2026) : cette analyse a été menée sur les 228 communes que le site couvrait au moment de sa publication, le matin même. Le périmètre a été élargi à 300 communes dans la journée, avec l’entrée de l’Île-de-France — les volumes ci-dessus décrivent donc le panel de province, sans Paris ni sa couronne. Les analyses ne sont pas recalculées rétroactivement : elles sont datées, et la méthode reste rejouable sur le panel courant avec npm run analyses-blog.