Dans la pile de diagnostics à fournir avant une vente, l’État des risques et pollutions (ERP) est souvent le moins regardé. Pas de chiffre choc comme le DPE, pas de risque sanitaire immédiat comme l’amiante ou le plomb : juste un document administratif, rempli à partir de données publiques, qu’on a tendance à cocher rapidement dans la liste. C’est une erreur — d’autant plus depuis le 1er juillet 2026, date à laquelle la carte nationale utilisée pour ce diagnostic vient de changer en profondeur.
Ce que couvre l’ERP
L’État des risques et pollutions renseigne, pour l’adresse exacte du bien, l’exposition à une série de risques répertoriés par les pouvoirs publics :
- Risques naturels : inondation, mouvement de terrain, avalanche, feu de forêt, selon les plans de prévention (PPRN) applicables à la commune.
- Sismicité : la zone sismique réglementaire du bien, sur une échelle de 1 (très faible) à 5 (forte).
- Retrait-gonflement des argiles (RGA) : l’exposition du sol à ce phénomène, qui fragilise les fondations des maisons individuelles par alternance de sécheresse et de réhydratation.
- Risques miniers : pour les communes concernées par d’anciennes exploitations.
- Risques technologiques : proximité d’un site classé Seveso ou d’une installation soumise à un plan de prévention (PPRT).
- Radon : le potentiel radon du sol, classé en trois zones depuis 2018.
- Pollution des sols : si le bien est situé dans un secteur d’information sur les sols (SIS).
Le document se remplit à partir des données publiques disponibles sur georisques.gouv.fr, le service officiel du ministère de la Transition écologique. Contrairement au DPE ou à l’amiante, l’ERP ne nécessite pas obligatoirement l’intervention d’un professionnel certifié : un propriétaire peut le remplir lui-même, gratuitement, en renseignant l’adresse du bien sur le site officiel. Dans la pratique, la plupart des vendeurs le font établir par le diagnostiqueur qui intervient déjà pour le DPE et les autres diagnostics techniques, dans le même déplacement — une question de simplicité plus que d’obligation.
Un point à ne pas confondre avec le reste du dossier de diagnostic technique : l’ERP ne porte aucun jugement sur le bien lui-même. Il ne dit rien de l’isolation, de l’état de la toiture ou de la conformité électrique. C’est une photographie de l’environnement réglementaire à une adresse donnée, identique pour tous les biens d’un même secteur.
Une obligation légale, pas une formalité de confort
L’ERP est encadré par les articles L. 125-5, L. 125-6, L. 125-7 et R. 125-23 à R. 125-27 du Code de l’environnement. Trois règles à retenir :
- Il doit être remis à l’acquéreur avant la signature de la promesse ou du compromis de vente, et pas seulement à l’acte authentique.
- Il est annexé aux deux actes : la promesse et l’acte authentique.
- Sa validité est de 6 mois. Au-delà, il doit être refait — y compris si la situation n’a, en apparence, pas changé.
Un vendeur qui omet ce document, ou qui fournit une information erronée, engage sa responsabilité : l’acheteur peut demander en justice soit la résolution de la vente (l’annulation pure et simple), soit une diminution du prix. Ce n’est pas une case administrative parmi d’autres : c’est un des rares diagnostics dont l’omission peut faire tomber une vente déjà signée.
Ce qui change depuis le 1er juillet 2026
La carte nationale du retrait-gonflement des argiles, qui sert de base à l’ERP, vient d’être actualisée par un décret publié le 9 janvier 2026 et applicable depuis le 1er juillet 2026, en application de l’article 68 de la loi Élan. Le zonage repose sur une cartographie plus fine, et le résultat est net : selon les données publiées par le BRGM et Géorisques, 55 % du territoire français est désormais classé en exposition moyenne ou forte, contre 48 % avec l’ancienne carte. Des biens auparavant considérés comme peu exposés basculent donc en zone à surveiller, sans qu’aucun mouvement de terrain n’ait eu lieu entre-temps — seule la méthode de calcul a changé.
Concrètement, pour un vendeur, deux conséquences :
- Tout ERP établi avec l’ancienne carte, avant le 1er juillet 2026, reflète un zonage qui n’existe plus.
- Pour une maison individuelle, ce nouveau zonage RGA s’accompagne aussi de nouvelles obligations d’étude de sol dans certains cas de construction — un sujet qui concerne surtout le terrain à bâtir, mais que les acheteurs commencent à connaître, et donc à questionner, y compris sur de l’existant.
Le piège de la validité « 6 mois »
C’est le point le plus mal compris par les vendeurs pressés : un ERP de moins de 6 mois n’est pas automatiquement valable jusqu’au bout. Dans un arrêt du 19 février 2026, la Cour de cassation a rappelé qu’un État des risques resté dans son délai de 6 mois ne suffit plus si la situation réglementaire a évolué entre la signature de la promesse et celle de l’acte authentique — ce qui est précisément le cas pour tous les compromis signés avant le 1er juillet 2026 et actés après cette date. Le vendeur reste tenu d’actualiser le document si le zonage a changé dans l’intervalle, même si le compteur des 6 mois n’est pas écoulé.
Autrement dit : la date sur le document ne suffit plus à se couvrir. Ce qui compte, c’est que l’information soit exacte au jour de la signature définitive.
Ce qu’un vendeur doit faire concrètement
- Ne pas commander l’ERP trop tôt. Avec une validité de 6 mois et un risque de changement de zonage entre-temps, mieux vaut le faire établir au moment de la mise en vente effective plutôt que des mois à l’avance.
- Vérifier le zonage RGA de son bien sur georisques.gouv.fr avant de signer le compromis, surtout pour une maison individuelle vendue depuis le 1er juillet 2026 : si le document date d’avant cette bascule, il doit être refait.
- Anticiper le délai entre compromis et acte authentique. S’il dépasse quelques mois, prévoir de vérifier — voire de renouveler — l’ERP avant la signature définitive, plutôt que de découvrir le problème le jour de l’acte chez le notaire.
- Ne pas confondre ERP et diagnostics techniques du logement (DPE, amiante, électricité…) : l’ERP porte sur l’environnement du bien, pas sur son état intérieur. Les deux dossiers sont indépendants mais se commandent souvent ensemble.
- Garder une trace de la version consultée. Le site georisques.gouv.fr évolue avec les zonages ; en cas de litige, pouvoir montrer la date et la source de l’information utilisée protège le vendeur autant que l’acheteur.
Un diagnostic administratif, un risque juridique bien réel
L’ERP donne l’impression d’un formulaire sans enjeu parce qu’il ne révèle presque jamais de mauvaise surprise sur le bien lui-même : il décrit un environnement réglementaire, pas l’état du logement. C’est justement ce qui le rend facile à négliger — et c’est une erreur, puisque c’est l’un des rares documents de la vente dont l’omission ou l’inexactitude peut, seule, remettre en cause une transaction déjà signée. Avec le changement de carte du 1er juillet 2026, le sujet redevient d’actualité pour tous les vendeurs de maison individuelle, y compris ceux dont le compromis était déjà en cours.
Pour aller plus loin
- Les autres diagnostics à commander en même temps : ce que vérifie le diagnostiqueur, et la liste complète des pièces dans le dossier de vente entre particuliers.
- Où l’ERP s’insère dans le calendrier de la vente : les étapes semaine par semaine et les trois mois entre le compromis et l’acte.
- Le vocabulaire associé : dossier de diagnostics techniques, acte authentique.
- Et les données de marché de votre commune, pour la suite : pages par commune.