En bref : oui, les logements énergivores se vendent en moyenne moins cher au m² — l’écart médian que nous mesurons entre un F/G et un D de la même commune est de -7,6 %. Mais la dispersion est telle qu’aucun pourcentage unique n’a de sens : un quart des comparaisons sont à -14,7 % ou pire, et dans 27 % des cas le bien mal classé se vend plus cher au m² que le bien classé D de la même ville. Ce n’est pas une anomalie de nos données : c’est ce que mesure réellement l’exercice.
Cherchez « décote passoire thermique » et vous trouverez des chiffres allant de quelques pour cent à plus de trente. Tous sont présentés avec le même aplomb. Aucun n’est accompagné du périmètre sur lequel il a été calculé.
Nous produisons ce type de chiffre nous aussi, à partir des ventes notariées (DVF+) croisées avec les diagnostics énergétiques (ADEME). Nous avons donc décidé de faire l’inverse de ce qui se pratique : au lieu d’extraire un pourcentage frappant, montrer sa dispersion. Voici pourquoi une seule valeur ne veut rien dire — et ce qui, à la place, est réellement utilisable par un vendeur.
Ce que nous comparons, exactement
Pour chaque commune de notre panel, nous disposons du prix médian au m² des logements vendus, ventilé par classe énergétique et par type de bien (maison ou appartement). La comparaison retenue ici est la plus lisible possible :
- classe de référence : D, la plus fréquente, donc celle qui dispose presque toujours d’un effectif suffisant ;
- classes comparées : F et G, les deux classes que le langage courant appelle passoires thermiques ;
- garde-fou : au moins 5 ventes dans chacune des deux classes comparées. En dessous, la médiane n’a aucune signification statistique et nous ne la publions pas — c’est notre règle de k-anonymat, appliquée partout sur le site.
Résultat : 731 comparaisons exploitables réparties sur 227 communes. C’est un matériau solide — et c’est précisément ce volume qui permet de voir ce qu’un chiffre unique dissimule.
Le chiffre médian, et la fourchette qui l’entoure
| Maisons | Appartements | Ensemble | |
|---|---|---|---|
| Comparaisons exploitables | 408 | 323 | 731 |
| Écart médian F/G vs D | -10,2 % | -2,7 % | -7,6 % |
| Premier quartile | -16,9 % | -10,6 % | -14,7 % |
| Troisième quartile | -3,2 % | +3,4 % | +0,6 % |
| Cas où F/G se vend plus cher que D | 18 % | 37 % | 27 % |
Lisez la ligne du troisième quartile. Sur l’ensemble des comparaisons, elle est à +0,6 % : autrement dit, un quart des situations observées ne montrent aucune décote du tout, et penchent même légèrement dans l’autre sens.
Un observateur qui ne retiendrait que les maisons, dans les communes où l’écart est le plus marqué, publierait en toute bonne foi une « décote de 20 à 30 % ». Un autre, travaillant sur des appartements, publierait « pas d’effet significatif ». Les deux auraient calculé correctement. C’est exactement ce qui explique l’écart entre les chiffres qui circulent.
Les inversions ne sont pas des erreurs
Le résultat le plus instructif est celui-ci : dans 27 % des comparaisons, la passoire thermique se vend plus cher au mètre carré que le logement classé D de la même commune. Sur les appartements, cela concerne plus d’un cas sur trois.
Il serait tentant d’écarter ces cas comme du bruit. Ce serait une erreur : ils révèlent la nature réelle de la mesure.
Nos données croisent une vente et un diagnostic. Elles ne contrôlent ni l’emplacement à l’intérieur de la commune, ni l’année de construction, ni le standing. Or ces caractéristiques ne se répartissent pas au hasard entre les classes énergétiques :
- les logements mal classés sont surreprésentés dans le bâti ancien, souvent central, souvent recherché ;
- les logements bien classés sont surreprésentés dans les constructions récentes, souvent périphériques.
Un immeuble haussmannien classé F au cœur d’une ville se vend plus cher au m² qu’un immeuble des années 2000 classé C en périphérie. Ce n’est pas le DPE qui parle : c’est le quartier. Nos chiffres additionnent les deux effets sans pouvoir les séparer — et cette limite est écrite dans nos propres fichiers de données, pas découverte après coup.
C’est la raison pour laquelle nous parlons de « prix observé par classe DPE » et jamais de « décote DPE » — ou de valeur verte — sur les pages du site. Ce n’est pas une prudence de façade : sur un quart des comparaisons, l’expression serait factuellement fausse.
Pourquoi une maison décote plus qu’un appartement
L’écart entre les deux types de biens est net : -10,2 % sur les maisons contre -2,7 % sur les appartements, avec deux fois plus d’inversions chez les seconds (37 % contre 18 %).
L’explication tient largement au biais qu’on vient de décrire, qui joue beaucoup plus fort sur l’habitat collectif. Le parc d’appartements mal classés est massivement composé d’immeubles anciens de centre-ville, là où le prix au m² est le plus élevé. Le parc de maisons énergivores est plus dispersé géographiquement : le biais d’emplacement compense moins.
Il est également probable qu’un acheteur de maison intègre davantage la facture énergétique — surfaces plus grandes, déperditions plus fortes, travaux de rénovation plus lourds et plus visibles. Mais nos données ne permettent pas de démêler les deux explications, et nous ne le prétendrons pas.
Ce qu’un vendeur doit en retenir
Ne transposez aucun pourcentage national à votre bien. La dispersion mesurée ici signifie qu’un chiffre moyen a une chance non négligeable de se tromper de sens sur votre commune. C’est vrai du nôtre comme de tous les autres.
Regardez votre commune, votre type de bien, et l’effectif derrière le chiffre. La page de chaque commune affiche le prix médian observé par classe énergétique, avec le nombre de ventes qui le sous-tend. Un écart calculé sur 6 ventes et un écart calculé sur 200 ne se lisent pas de la même façon. La liste complète est sur la page des communes suivies.
Ne décidez pas de travaux sur la base d’une décote supposée. La bonne question n’est pas « combien perd un G ? » mais « combien coûtent les travaux qui me feraient gagner une ou deux classes, et cet écart existe-t-il dans ma ville ? ». Dans certaines communes, l’écart observé ne couvre pas le coût d’une isolation ; dans d’autres, largement. C’est un calcul local, pas un pourcentage de presse.
Rappelez-vous que la vente n’est pas la location. Les interdictions progressives visent la mise en location des logements énergivores, pas leur vente. Ce que le calendrier réglementaire change, c’est la demande des investisseurs locatifs — un effet réel sur le prix, mais indirect, et déjà intégré dans les ventes que nous observons.
Pour le mécanisme général et ce qu’il implique dans la conduite d’une vente, voir notre article DPE et prix de vente : combien vaut vraiment la décote passoire thermique, qui aborde la question du point de vue de la stratégie de vente. Le présent article en est le complément méthodologique : pourquoi le chiffre lui-même doit être manipulé avec précaution.
Ce que nous ne publierons pas
Nous pourrions extraire de ces 731 comparaisons le chiffre le plus spectaculaire — il existe des communes où l’écart dépasse 40 %. Il serait exact, sourcé, reproductible, et trompeur : il décrirait une poignée de ventes dans une ville particulière, pas le marché.
C’est le compromis permanent d’un site de données : un chiffre net se retient et se partage, une fourchette honnête ne se retient pas. Nous préférons la fourchette. Les 731 comparaisons sont d’ailleurs reconstituables à partir de nos fichiers publiés en open data sous Licence Ouverte, sur la page données ouvertes — avec l’avertissement de biais de composition qui les accompagne.
Sources et méthode : ventes issues de la base DVF+ du Cerema (mutations d’un seul logement), classes énergétiques issues de la base des DPE de l’ADEME, rapprochées par proximité géographique et compatibilité de surface. Comparaison des prix médians au m² entre classes F/G et classe D d’une même commune et d’un même type de bien, sur la période 2022-2024. Aucune comparaison publiée en dessous de 5 ventes par classe. Aucun contrôle de l’emplacement infra-communal ni de la surface n’est appliqué : les écarts présentés mélangent effet énergétique et effet emplacement.
Note de panel (24 août 2026) : cette analyse a été menée sur les 227 communes que le site couvrait alors. Son périmètre a depuis été élargi à 300 communes, avec l’entrée de l’Île-de-France — les chiffres ci-dessus décrivent donc le panel de août 2026, et non le panel actuel. Les analyses ne sont pas recalculées rétroactivement : elles sont datées, et la méthode reste rejouable sur le panel courant avec npm run analyses-blog.