En bref : dans une ville type de notre panel, les quartiers du haut de l’échelle se vendent 57 % plus cher au m² que ceux du bas — et l’écart dépasse 100 % dans 14 communes sur 118. Un prix communal moyen ne permet donc pas d’estimer un bien : il sert à vérifier un ordre de grandeur, rien de plus. Voici ce que montrent 5 322 quartiers, et comment s’en servir sans se tromper.
Toute estimation commence par la même phrase : « le prix au m² dans ma ville est de X ». C’est le chiffre que l’on trouve partout, celui que les portails affichent en tête de page, et celui à partir duquel des milliers de vendeurs fixent leur prix d’annonce chaque mois.
C’est aussi le chiffre le moins adapté à l’exercice. Nous avons mesuré, ville par ville, l’écart réel entre les quartiers — et il est bien plus large qu’on ne l’imagine.
Ce que nous avons mesuré
Les ventes immobilières sont publiques et géolocalisées : la base DVF+ du Cerema permet de rattacher chaque mutation à un quartier statistique. Le découpage utilisé est celui de l’INSEE, appelé IRIS — des zones d’environ 2 000 habitants, conçues pour être homogènes.
Pour 118 des communes que nous suivons, nous calculons ainsi un prix médian au m² par quartier, sur la période 2022-2025, pour les appartements. Après application de notre règle de k-anonymat — pas de statistique publiée en dessous de 5 ventes — il reste 5 322 quartiers exploitables.
Pour mesurer la dispersion à l’intérieur d’une ville, nous comparons le neuvième décile au premier décile de ses quartiers : le haut de l’échelle locale contre le bas, en écartant les valeurs extrêmes qui reposeraient sur une poignée de ventes atypiques.
Le résultat : 57 % d’écart dans une ville médiane
| Indicateur (rapport haut / bas de l’échelle des quartiers) | Valeur |
|---|---|
| Communes analysées | 118 |
| Quartiers exploitables | 5 322 |
| Rapport médian entre haut et bas de gamme | 1,57 |
| Premier quartile des communes | 1,42 |
| Troisième quartile des communes | 1,81 |
| Communes où le rapport atteint ou dépasse 2 | 14 |
| Commune la plus homogène | Neuilly-sur-Seine (1,15) |
| Commune la plus dispersée | Marseille (2,91) |
Traduit en langage courant : dans une ville typique du panel, un appartement situé dans les quartiers bien cotés se vend un peu plus de 50 % plus cher au m² qu’un appartement des quartiers les moins cotés de la même commune. Et il ne s’agit pas là des extrêmes : ce rapport écarte déjà les 10 % de quartiers les plus chers et les 10 % les moins chers.
Quelques exemples concrets sur la période 2022-2025, tous consultables sur les pages concernées :
- à Toulouse, le prix médian communal des appartements s’établit à 3 269 €/m², mais le bas de l’échelle des quartiers est autour de 1 965 €/m² et le haut autour de 4 669 €/m² ;
- à Marseille, pour un prix communal de 3 130 €/m², l’échelle interne va de 1 519 à 4 412 €/m² ;
- au Havre, 2 273 €/m² en médiane communale, pour une échelle allant de 1 077 à 2 745 €/m² ;
- à Bayonne en revanche, la ville est remarquablement homogène : 3 791 €/m² en bas d’échelle contre 4 435 en haut, autour d’une médiane communale de 4 118 €/m².
Autrement dit, le prix communal peut être un repère utilisable à Bayonne ou à Montauban, et une information trompeuse à Marseille, à Nîmes ou à Avignon.
Un résultat mérite d’être signalé, parce qu’il contredit une intuition répandue : les communes les plus homogènes du panel sont des villes de la petite couronne parisienne — Neuilly-sur-Seine (1,15), Saint-Ouen-sur-Seine (1,15), Clichy (1,17). Le prix y est élevé partout, et l’écart entre le meilleur et le moins bon quartier y est plus faible que dans une ville moyenne de province. Ces communes sont assez petites pour être d’un seul tenant : la dispersion des prix y joue d’une commune à l’autre, pas à l’intérieur de chacune. C’est l’inverse d’une grande ville étendue comme Marseille.
Pourquoi l’écart est encore plus grand que ce chiffre
Le rapport de 1,57 est volontairement conservateur. Si l’on compare non plus le haut et le bas de l’échelle, mais le quartier le plus cher au quartier le moins cher, le rapport médian passe à 2,27 — et dépasse 2 dans 79 communes sur 118.
Nous ne mettons pas ce chiffre en avant, pour une raison de méthode : les quartiers situés aux extrêmes reposent souvent sur peu de ventes, parfois très particulières (un petit ensemble de logements en front de mer, une copropriété dégradée). Il est réel, mais fragile. Le rapport entre déciles décrit mieux ce qu’un vendeur ordinaire rencontrera.
Ce que cette dispersion mesure vraiment
Un point de méthode, parce qu’il change l’usage qu’on peut faire de ces chiffres : le prix médian d’un quartier ne mesure pas seulement son emplacement. Il mesure ce qui s’y est vendu.
Un quartier de grands appartements anciens rénovés et un quartier de studios des années 1970 n’afficheront pas le même prix au m², même à attractivité comparable — le prix au m² décroît d’ailleurs mécaniquement avec la surface. La dispersion observée additionne donc :
- un effet d’emplacement (proximité du centre, transports, écoles, calme) ;
- un effet de composition du bâti (âge, typologie, surface moyenne, état).
Ces deux effets ne se démêlent pas avec les données publiques disponibles, et nous ne le prétendons pas. C’est une limite à garder en tête : un quartier « cher » n’est pas nécessairement un quartier plus désirable, il peut simplement concentrer des biens plus grands ou mieux rénovés. La notion même de prix médian au m² porte cette ambiguïté.
Comment s’en servir pour estimer son bien
Partez du quartier, jamais de la ville. Le prix communal sert à une seule chose : vérifier qu’on ne s’est pas trompé d’un facteur deux. C’est un garde-fou, pas une base de calcul.
Regardez le nombre de ventes derrière le chiffre. Un quartier documenté par 8 ventes sur quatre ans donne un ordre de grandeur ; un quartier documenté par 150 ventes donne une vraie référence. Les effectifs sont affichés, précisément pour que cette distinction soit possible.
Comparez à surface équivalente. Un T2 et un T5 du même quartier n’ont pas le même prix au m². Si votre bien est nettement plus grand ou plus petit que la moyenne du secteur, la médiane du quartier vous induira en erreur — dans un sens facile à anticiper.
Ne confondez pas prix de marché et prix d’annonce. Les données que nous publions viennent des actes notariés : ce sont des prix de vente réellement conclus, après négociation. Un prix d’annonce se situe généralement au-dessus, et l’écart fait partie de la stratégie. La question du calibrage initial est traitée dans notre article sur comment estimer le juste prix de son bien.
Et souvenez-vous que le prix pilote le délai. Un bien positionné au prix du quartier voisin, plus cher, ne se vend pas plus cher : il se vend plus tard, ou pas. C’est le mécanisme décrit dans vendre vite ou vendre cher : ce que disent les données, et le délai de vente médian sur nos communes — 395 jours entre le diagnostic et la signature — laisse peu de place à l’essai-erreur.
Où trouver le détail de votre commune
Les 118 communes disposant d’un découpage par quartier affichent une carte interactive sur leur page, avec le prix médian de chaque IRIS et le nombre de ventes correspondant. L’ensemble des communes suivies est listé sur la page des communes.
Les données sous-jacentes sont également publiées en open data sous Licence Ouverte sur la page données ouvertes, pour qui souhaite refaire ces calculs ou les étendre.
Sources et méthode : base DVF+ du Cerema (mutations géolocalisées d’un seul logement), découpage IRIS de l’INSEE. Prix médians au m² des appartements sur la période 2022-2025. Aucun quartier reposant sur moins de 5 ventes n’est publié. Le rapport de dispersion compare le neuvième décile au premier décile des prix de quartier de chaque commune ; les communes de moins de 10 quartiers exploitables sont exclues du calcul.