Aussi appelé : avant-contrat · promesse synallagmatique de vente
Le compromis de vente est l’avant-contrat par lequel vendeur et acquéreur s’engagent réciproquement, l’un à vendre, l’autre à acheter, à un prix convenu. Le Code civil précise que la promesse de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix (article 1589) : c’est donc un engagement ferme, et non une simple intention.
À la signature, la vente est juridiquement formée. Ce qui reste à faire jusqu’à l’acte authentique n’est pas une négociation mais une exécution : purge du délai de rétractation de l’acquéreur, réalisation des conditions suspensives, vérifications d’urbanisme, purge d’un éventuel droit de préemption.
Le vendeur, lui, n’a aucun délai de rétractation. Une fois le compromis signé, il ne peut plus se raviser sans engager sa responsabilité, y compris si une meilleure offre se présente.
Le compromis peut être signé directement entre particuliers, sans notaire — c’est légal. En pratique, le passage par le notaire est recommandé : il vérifie la capacité des parties, la situation hypothécaire, rédige des conditions suspensives valables et fait courir correctement le délai de rétractation. Cette rédaction n’occasionne généralement pas d’honoraires supplémentaires, la prestation étant intégrée aux frais d’acte réglés à la signature définitive.
Un dépôt de garantie, usuellement de 5 à 10 % du prix, est versé par l’acquéreur et séquestré. Il s’impute sur le prix à la signature de l’acte.
Identité des parties, désignation du bien et de sa situation hypothécaire, prix et modalités de paiement, date butoir de signature de l’acte, conditions suspensives, dossier de diagnostics techniques annexé, et pour un lot de copropriété les documents prévus par la loi ALUR (règlement, procès-verbaux d’assemblée, carnet d’entretien, état daté des charges).
Le dossier de diagnostics doit être complet dès le compromis : c’est de sa remise que court la protection de l’acquéreur, et son absence peut être invoquée plus tard.
Dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage : il réserve le bien à un bénéficiaire pendant une durée déterminée, qui reste libre d’acheter ou non.
L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de dix jours pour se rétracter après la signature de l’avant-contrat, sans motif ni pénalité (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Une condition suspensive est une clause de l’avant-contrat qui suspend la vente à la réalisation d’un événement précis : obtention d’un prêt, absence de préemption, obtention d’une autorisation d’urbanisme.
L’acte authentique est l’acte de vente définitif reçu par un notaire.