Aussi appelé : promesse unilatérale de vente · PUV · option d’achat
Dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage : il réserve le bien à un bénéficiaire pendant une durée déterminée, qui reste libre d’acheter ou non. En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation, généralement de 5 à 10 % du prix, qu’il perd s’il renonce sans motif prévu au contrat.
C’est la seule vraie différence avec le compromis, mais elle est structurante. Le compromis lie les deux parties ; la promesse ne lie que le vendeur, qui ne peut plus vendre à quelqu’un d’autre pendant la durée d’option. L’acquéreur, lui, dispose d’un droit d’acheter qu’il exerce — on parle de « lever l’option » — ou qu’il abandonne.
Pour un vendeur, la promesse est donc moins protectrice en apparence, mais l’indemnité d’immobilisation compense l’immobilisation du bien. Elle est surtout utilisée quand l’acquéreur a besoin de temps pour sécuriser un montage : revente d’un autre bien, autorisation d’urbanisme, financement complexe.
Une promesse unilatérale de vente signée sous seing privé doit être enregistrée auprès du service des impôts dans les dix jours de son acceptation, sous peine de nullité (article 1589-2 du Code civil). Cette formalité n’existe pas pour le compromis. C’est l’une des raisons pour lesquelles la promesse est presque toujours signée devant notaire, qui s’en charge.
L’acquéreur non professionnel bénéficie du même délai de rétractation de dix jours que pour un compromis.
Le compromis de vente est l’avant-contrat par lequel vendeur et acquéreur s’engagent réciproquement, l’un à vendre, l’autre à acheter, à un prix convenu.
L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de dix jours pour se rétracter après la signature de l’avant-contrat, sans motif ni pénalité (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).
L’acte authentique est l’acte de vente définitif reçu par un notaire.