Aussi appelé : prix au m² · médiane · prix moyen
Le prix médian au m² est le prix qui sépare un marché en deux moitiés égales : la moitié des ventes s’est faite en dessous, l’autre moitié au-dessus. Contrairement au prix moyen, il n’est pas déformé par quelques transactions exceptionnelles, ce qui en fait le repère le plus stable pour situer un bien ordinaire.
médiane des prix médians maison des 228 communes couvertes, en 2025.
Une médiane de médianes : elle situe les communes entre elles, elle ne remplace pas le chiffre de la vôtre.
Sur dix ventes dont neuf autour de 2 000 €/m² et une à 12 000 €/m², la moyenne dépasse 3 000 €/m² alors que la médiane reste à 2 000 €/m². La moyenne décrit le marché tel qu’un investisseur le comptabilise ; la médiane décrit le marché tel qu’un vendeur ordinaire va le rencontrer.
C’est pourquoi toutes les pages commune de vendrebien publient des médianes, et jamais des moyennes. Un vendeur n’a pas besoin de savoir combien pèse le marché : il a besoin de savoir où se situe son bien.
Le prix au m² est un point de départ, pas un verdict. Il ne tient compte ni de l’état du bien, ni de l’étage, ni de l’exposition, ni du quartier précis, ni du classement énergétique. Deux maisons de la même commune peuvent légitimement s’écarter de 30 % de la médiane locale.
Autre effet mécanique : le prix au m² décroît avec la surface. Un studio se vend presque toujours plus cher au m² qu’un cinq-pièces du même immeuble. Comparer sans tenir compte de la surface médiane des biens vendus revient à comparer deux marchés différents — c’est pourquoi nous publions aussi cette surface médiane, année par année.
Nous partons des mutations mono-bien de DVF, séparons maisons et appartements, puis calculons la médiane par commune et par année. Les années comptant moins de cinq ventes ne sont pas publiées. Aucune pondération, aucun lissage, aucun modèle d’estimation n’intervient : le chiffre affiché est reproductible à partir de la base publique.
DVF (demandes de valeurs foncières) est la base de données publique dans laquelle la DGFiP publie le prix, la date, la surface et la nature de chaque bien vendu en France.
Le k-anonymat est une règle d’anonymisation statistique : une donnée n’est publiée que si elle agrège au moins k observations, de sorte qu’aucune ne puisse être isolée.
Un IRIS (îlots regroupés pour l’information statistique) est un découpage infracommunal défini par l’INSEE, d’environ 2 000 habitants.
Le prix net vendeur est la somme qui revient au propriétaire, hors commission d’agence.