En bref : les honoraires d’agence sont libres depuis la loi ALUR, et chaque professionnel publie sa propre grille. Sur les huit barèmes réellement publiés que nous suivons, cinq font baisser leur commission au franchissement d’un seuil de prix — nous en comptons 26 entre 50 000 € et 800 000 €. Le plus spectaculaire : chez iad France, un bien vendu 699 999 € porte 42 000 € d’honoraires, un bien vendu 700 000 € en porte 35 000 €. Sept mille euros pour un euro de prix. Sur les 599 biens types de nos 300 communes, 144 (24 %) se situent à un prix où monter ferait mécaniquement baisser la commission.
Tout le monde a compris que les frais d’agence sont dégressifs : plus le bien est cher, plus le taux baisse. Presque personne n’a remarqué que cette dégressivité est écrite de deux manières incompatibles, et que l’une des deux produit un effet franchement contre-intuitif — un bien plus cher peut porter une commission plus faible, en euros. Ce n’est pas une hypothèse : c’est ce que donnent les grilles telles qu’elles sont publiées, appliquées à nos données de prix.
Deux façons d’écrire une grille dégressive
Prenons une grille qui affiche « 7 % jusqu’à 320 000 €, 6 % au-delà ». Elle peut vouloir dire deux choses.
Lecture cumulative : le taux ne porte que sur la fraction du prix qu’il couvre, comme les tranches de l’impôt sur le revenu. Un bien à 400 000 € paie 7 % sur les 320 000 premiers euros et 6 % sur les 80 000 suivants. La commission progresse alors sans à-coup : elle ne peut jamais baisser quand le prix monte. C’est la structure de Foncia Transaction (août 2025) et de Lamy Immobilier (2 avril 2026), qui écrivent l’un comme l’autre « tranches cumulatives » dans leur document.
Lecture par tranche unique : le taux de la tranche où tombe le prix s’applique à la totalité du prix. Un bien à 400 000 € paie 6 % de 400 000 €, point. C’est la structure de la majorité de notre panel, et c’est elle qui crée la marche — à la borne, le taux change pour l’ensemble de l’assiette.
La différence n’est pas théorique. Nestenn tranche lui-même : « principe du non-cumul : […] exclusive des autres tranches ». Chez SAFTI, iad France ou Stéphane Plaza Immobilier, la grille est présentée en colonnes « prix de vente / honoraires », sans un mot sur la méthode : la lecture littérale est celle de la tranche unique, et c’est celle que nous retenons.
Premier réflexe utile, donc : dans le barème que l’on vous tend avec le mandat, chercher le mot « cumulatif ». S’il n’y est pas, votre commission comporte des marches.
26 seuils, et ce qu’ils valent en euros
Nous avons rejoué chaque barème euro par euro entre 50 000 € et 800 000 €, en repérant tous les prix où payer un euro de plus fait baisser la note.
| Barème (date d’effet) | Structure | Seuils de chute | Chute maximale |
|---|---|---|---|
| Foncia Transaction France (août 2025) | tranches cumulatives | 0 | — |
| Lamy Immobilier (2 avril 2026) | tranches cumulatives | 0 | — |
| Orpi, agence de Tournon-sur-Rhône (27 juillet 2026) | taux plat + forfait | 0 | — |
| Stéphane Plaza Immobilier, agence de Rouffach (2026) | tranche unique | 4 | −1 999 € à 200 000 € |
| Efficity (29 avril 2026) | tranche unique | 5 | −3 547 € à 793 389 € |
| Nestenn (1er janvier 2026) | tranche unique | 5 | −3 249 € à 650 001 € |
| SAFTI (30 janvier 2025) | tranche unique | 5 | −6 499 € à 650 001 € |
| iad France (2026) | tranche unique | 7 | −7 000 € à 700 000 € |
Trois barèmes sur huit sont donc immunisés, et pour deux raisons différentes : Foncia et Lamy parce qu’ils cumulent leurs tranches, Orpi parce qu’il n’a pas de tranche du tout (« 5 % du prix de vente + 2 500 € TTC »). Les cinq autres portent au total 26 marches sur la plage de prix des logements.
Quelques-unes, en clair :
- iad France, seuil de 700 000 € : 42 000 € d’honoraires à 699 999 €, 35 000 € à 700 000 €. Le taux passe de 6 % à 5 % sur la totalité du prix.
- SAFTI, seuil de 230 000 € : 17 250 € puis 14 951 € — 2 299 € d’écart pour un euro, sur un prix très courant en province.
- Stéphane Plaza Immobilier, seuil de 200 000 € : 14 000 € puis 12 001 €.
Tous ces montants sont TTC, comme les barèmes eux-mêmes.
On pourrait croire à une curiosité de grille, qui s’annulerait dès qu’on regarde le marché dans son ensemble. Ce n’est pas le cas : la médiane des huit barèmes — le chiffre qui figure sur nos pages de commune — recule elle-même quinze fois sur la même plage, alors qu’elle agrège pourtant trois grilles sans marche. Son plus fort recul est au seuil de 700 000 € : 38 562 € à 699 999 €, 36 250 € à 700 000 €.
Le seuil qui ne tombe pas sur un chiffre rond
Le cas d’Efficity est le moins repérable de tous. Son barème calcule les honoraires sur le prix net vendeur et non sur le prix de vente — le document le dit. Ses bornes sont rondes dans la grille (120 000 €, 160 000 €, 200 000 €…), mais une fois ramenées au prix que verra l’acheteur, celui qui inclut la commission, elles se déplacent sur des montants qui n’ont plus rien de rond : 173 559 €, 214 225 €, 266 666 €, 371 784 €, 793 388 €.
Un vendeur qui lit la grille ne peut pas deviner qu’à 173 560 € sa commission tombe de 13 597 € à 12 109 €. Le seuil est réel, il n’apparaît nulle part sous cette forme. Nous l’avons nous-mêmes manqué : notre première lecture ne testait que les bornes déclarées et concluait à tort qu’Efficity n’avait aucune marche. C’est pourquoi notre contrôle balaie désormais chaque barème euro par euro.
Deux communes réelles
L’illustration la plus parlante ne demande aucune hypothèse — il suffit de comparer deux villes du panel.
| Caluire-et-Cuire | Antibes | |
|---|---|---|
| Prix médian au m² (maisons, 2025) | 5 614 € | 6 853 € |
| Surface médiane observée | 123 m² | 105 m² |
| Prix du bien type | 690 500 € | 719 600 € |
| Commission médiane du panel | 38 055 € | 37 230 € |
| Taux effectif | 5,5 % | 5,2 % |
La maison type d’Antibes vaut 29 100 € de plus que celle de Caluire-et-Cuire et porte 825 € d’honoraires de moins — sur des effectifs solides, 72 ventes de maisons à Caluire-et-Cuire en 2025 et 185 à Antibes. Ce n’est pas un cas isolé : sur les seules maisons, le panel compte 193 paires de communes où le bien type le plus cher porte la commission la plus faible.
Combien de vendeurs sont concernés
Pour chacun des 599 biens types de nos 300 communes (une maison et un appartement par commune, quand les effectifs le permettent), nous avons cherché s’il existe un prix supérieur — dans une fenêtre de +30 % au plus — auquel la commission médiane serait plus faible. Réponse : 144 sur 599, soit 24 %, répartis sur 123 communes ; et dans 62 cas, moins de 2 % de prix en plus suffit.
Le cas le plus serré du panel se trouve à Poitiers, dont l’appartement type vaut 99 800 € (2 170 €/m² × 46 m², 830 ventes en 2025) : sa commission médiane est de 9 816 €, mais à 100 100 € — 300 € de plus — elle tombe à 8 709 €, soit 1 107 € d’économie. À l’autre bout du marché, c’est Clamart qui porte le cas le plus coûteux du panel : sa maison type vaut 695 900 € et supporte 38 343 € de commission médiane ; à 700 000 €, soit 4 100 € de plus, elle n’en supporterait que 36 250 € — 2 093 € d’économie, et 6 193 € de net vendeur en plus.
Ce que ça change concrètement — et ce que ça ne change pas
Ce que cette information ne justifie pas : gonfler son prix pour franchir une borne. Un bien affiché au-dessus de son marché se vend plus lentement, et le coût d’un bien qui reste en ligne — charges, taxe foncière, crédit qui court, érosion de la crédibilité de l’annonce — dépasse vite quelques milliers d’euros d’honoraires. Aucun seuil de barème ne compense un prix mal calibré : un prix juste dès le départ reste le premier levier du vendeur, comme nous le détaillons dans estimer le juste prix de son bien.
Ce que cette information justifie : regarder où tombe l’offre avant de l’accepter. C’est l’usage défensif, et il est réel. Supposons un bien au mandat chez un professionnel dont le barème comporte une marche à 320 000 €, et un acheteur qui négocie de 321 000 € à 319 000 €. Au barème iad France, les honoraires passent de 19 260 € à 22 330 € : le vendeur n’encaisse pas 2 000 € de moins, mais 5 070 € de moins — 296 670 € au lieu de 301 740 €. Concéder 2 000 € en coûte 5 070. La marche est asymétrique, et personne dans la discussion n’a intérêt à vous le signaler.
Ce qu’il faut faire, dans l’ordre :
- Lire le barème avant de signer le mandat. L’arrêté du 10 janvier 2017, modifié le 26 janvier 2022, oblige tout professionnel à le publier sur son site : il est public, rien n’empêche de le lire avant le rendez-vous.
- Y chercher le mot « cumulatif ». Absent, votre commission comporte des marches ; présent, elle est continue.
- Repérer la borne la plus proche de votre prix cible, et demander par écrit le montant exact des honoraires juste en dessous et juste au-dessus. La loi ALUR de 2014 n’ayant laissé subsister aucun barème imposé, un seuil mal placé est un argument de négociation comme un autre.
Limites de ce que nous avançons
Huit barèmes ne sont pas un échantillon représentatif. Ils ont été retenus parce qu’ils sont datés, sourçables et intégralement calculables — pas parce qu’ils représenteraient le marché. Une grille de forfaits par prix rond, ou un barème à tranches discontinues, ne se chiffre pas sans inventer des valeurs : écarté.
Un vendeur n’a jamais affaire à une médiane. Il signe avec un professionnel, donc avec un barème. La médiane du panel donne un ordre de grandeur, pas votre facture. Et un barème peut changer sans préavis — les documents le disent eux-mêmes ; chaque grille que nous publions porte la date de son dernier contrôle, annuel, sur le PDF source.
Le redevable n’est pas toujours le vendeur. Sept barèmes sur huit mettent les honoraires à sa charge ; celui de Nestenn les met à la charge de l’acquéreur. Dans ce cas, la marche ne joue pas sur le net encaissé mais sur le prix affiché de l’annonce — un sujet différent, qui mérite le sien.
Enfin, les prix DVF incluent déjà les honoraires lorsque l’agence a été mandatée par le vendeur, le cas de loin le plus fréquent : la commission est une part du prix observé, jamais un supplément.
Pour votre commune
Le montant de la commission sur le bien type de votre ville — médiane du panel, fourchette, taux effectif et net encaissé — figure sur sa page, pour la maison comme pour l’appartement ; la liste complète est sur la page des communes suivies. Pour tester un prix précis, de part et d’autre d’une borne, le simulateur de frais d’agence applique les huit barèmes à la somme de votre choix, sans rien collecter.
Si la question de fond est de savoir ce que l’agence apporte en échange, elle est traitée dans combien coûte vraiment une agence immobilière, dans notre guide vendre sans agence et dans le comparatif agence / particulier. Ce qui vous engage vis-à-vis d’un professionnel, lui, se joue dans le mandat de vente.
Sources et méthode : huit barèmes d’honoraires de transaction publiés par des professionnels en application de l’arrêté du 10 janvier 2017 modifié — Foncia Transaction France, Efficity, Nestenn, Lamy Immobilier, SAFTI, iad France, Orpi (Tournon-sur-Rhône) et Stéphane Plaza Immobilier (Rouffach) —, recopiés à l’identique de leur PDF source et re-vérifiés le 13 août 2026. Seuils obtenus par balayage au pas de 1 € entre 50 000 € et 800 000 €, et non par lecture des bornes déclarées : les barèmes assis sur le prix net vendeur voient leurs seuils se déplacer une fois ramenés au prix observé. Prix des biens types : base DVF+ du Cerema, prix médian au m² multiplié par la surface médiane observée dans la commune, sur la dernière année atteignant cinq ventes pour le type de bien. Montants TTC. Calculs rejouables : npm run analyses-blog, section 6.