En bref : les chiffres de décote énergétique qui circulent vont de quelques pour cent à plus de trente, et aucun n’est faux. Ils diffèrent parce qu’ils répondent à quatre questions différentes : prix affiché ou prix signé ; comparé à quelle classe (D, ou A et B) ; à caractéristiques comparables ou en prix bruts ; sur quel territoire et quel type de bien. Sur nos propres ventes, changer la seule classe de référence — de D à A ou B — fait passer l’écart médian de -4,4 % à -16,7 %, sur exactement les mêmes 872 comparaisons.
Un vendeur qui cherche « combien perd une passoire thermique » lira, selon la page, -12 %, -25 %, -28 % ou -35 %, et en conclura que personne ne sait. C’est l’inverse : chacun a mesuré précisément quelque chose — rarement la même chose.
Nous avons déjà expliqué pourquoi aucun chiffre unique de décote DPE n’existe dans nos propres données. Cet article fait le travail inverse : prendre les chiffres publiés par d’autres, établir ce que chacun compare, et vérifier sur nos ventes l’effet de chaque choix de méthode.
Trois sources, trois questions
| Source | Chiffre publié | Ce qui est comparé | Nature des prix | Période |
|---|---|---|---|---|
| Notaires de France | maisons G : -25 % ; appartements G : -12 % | classe G face à classe D, à caractéristiques comparables | ventes signées, logements anciens | 2024 |
| La Vigie de GoFlint | -28 % en France ; -34,9 % en PACA ; -17 % en Île-de-France | passoires F/G face à logements A/B | prix affichés en annonce | relayés en août 2026 |
| vendrebien.com | maisons : -7,8 % ; appartements : -2,4 % (médianes) | F/G face à D, même commune, prix bruts | ventes signées (DVF) | 2022-2024 |
Les trois lignes portent le même mot, « décote ». Elles ne partagent ni la classe de référence, ni la nature du prix, ni le traitement de l’emplacement, ni le territoire. Trois de ces quatre choix se testent sur nos propres ventes, et chacun déplace le résultat de plusieurs points ; le quatrième — l’écart entre annonce et vente — échappe à nos données, et nous le disons.
Premier écart : une annonce n’est pas une vente
La Vigie de GoFlint est un observatoire construit à partir d’annonces immobilières. Sa note de méthode, publiée avec son communiqué du 19 novembre 2025, le précise : les données sont collectées par Casafari sur plus de 1 300 sources publiques et sur les annonces du site, et les prix sont frais d’agence inclus et hors marge de négociation, calculés à partir du dernier prix publié avant le retrait de l’annonce.
La mesure est légitime et plus rapide que les actes notariés : elle décrit ce que les vendeurs demandent. Elle ne dit pas ce que les acheteurs ont payé. Entre le prix affiché et le prix signé s’intercalent la négociation, et le cas des biens qui ne se vendent pas.
Nous ne pouvons pas mesurer cet écart nous-mêmes, et nous ne prétendrons pas le chiffrer : la base DVF enregistre le prix de l’acte, jamais le prix de l’annonce. C’est pour cette raison que nous avons retiré de nos pages, en septembre 2026, un écart moyen « entre prix affiché et prix de vente » que nous ne pouvions pas vérifier. Un écart de prix affichés et un écart de prix signés sont deux grandeurs différentes ; rien ne garantit qu’elles coïncident.
Les notaires et nous travaillons, en revanche, sur des ventes réellement conclues. Les écarts qui subsistent entre nos chiffres et les leurs viennent donc d’ailleurs.
Deuxième écart : comparé à quelle classe ?
Les notaires ont choisi la classe D comme bien de référence. L’observatoire d’annonces compare les passoires aux logements classés A ou B. La différence paraît technique ; elle est considérable.
Nous l’avons isolée sur nos données. Pour chaque commune et chaque type de bien, nous avons retenu les couples où une classe F ou G, la classe D et une classe A ou B comptent chacune au moins 5 ventes. Nous avons ensuite mesuré l’écart de prix au m² de la même passoire face aux deux références. Rien d’autre ne change entre les deux colonnes : mêmes ventes, mêmes communes, même période.
| 872 couples, 235 communes | Face à la classe D | Face à la classe A ou B |
|---|---|---|
| Maisons (464 couples) | -9,2 % | -17,4 % |
| Appartements (408 couples) | -1,1 % | -15,4 % |
| Ensemble | -4,4 % | -16,7 % |
| Part des couples à -30 % ou pire | 2 % | 21 % |
| Part des couples où F/G se vend plus cher | 35 % | 14 % |
Changer de référence multiplie l’écart médian par près de quatre, et fait passer de 2 % à 21 % la part des comparaisons qui franchissent -30 %. Sur les appartements, l’écart face à D est presque nul ; face à A ou B, il dépasse 15 %.
L’explication tient à ce que recouvre la référence. Les logements bien classés sont surreprésentés dans les zones de construction récente — c’est l’avertissement que portent nos propres fichiers de données. Comparer une passoire aux seuls A et B revient donc à mesurer, en même temps que l’écart d’étiquette, une partie de l’écart d’âge du bâti et d’emplacement. Aucune de ces deux références n’est fausse. Elles ne répondent simplement pas à la même question : « que perd une passoire face à un logement moyen ? » d’un côté, « que sépare les deux extrémités de l’échelle ? » de l’autre.
Notre propre site en fournit d’ailleurs l’illustration : la définition de la valeur verte de notre glossaire rapporte les maisons F et G aux maisons classées A, B ou C, quand nos articles de méthode les rapportent à D. Les deux chiffres sont exacts, et ils sont différents.
Troisième écart : à caractéristiques comparables, ou en prix bruts ?
Prenons maintenant deux mesures qui partagent la même référence et la même nature de prix : la classe G seule face à D, sur des ventes signées.
| Classe G face à D | Notaires de France (2024) | vendrebien.com (2022-2024) |
|---|---|---|
| Maisons | -25 % | -8,2 % (250 communes) |
| Appartements | -12 % | -0,9 % (199 communes) |
L’écart reste large. Les notaires raisonnent à caractéristiques comparables : leur chiffre cherche à isoler ce que coûte l’étiquette, à bien équivalent par ailleurs. Nos chiffres, eux, comparent des prix médians bruts à l’intérieur d’une commune, sans contrôler l’emplacement dans la ville, l’époque de construction ni la surface.
Or ces caractéristiques ne se répartissent pas au hasard entre les classes. Les logements mal classés sont surreprésentés dans le bâti ancien, souvent central et recherché. Quand on ne neutralise pas cet effet, l’emplacement vient compenser une partie de la pénalité énergétique, et l’écart brut paraît plus faible que l’écart « toutes choses égales ». C’est bien ce que montre le tableau : pour les maisons comme pour les appartements, notre écart brut est moins prononcé que celui des notaires.
Une précaution s’impose cependant : nous ne pouvons pas attribuer toute la différence à ce seul effet. Les notaires couvrent la France entière sur l’année 2024 ; nous couvrons 300 communes, majoritairement urbaines, sur 2022-2024. Le sens de l’écart est celui que prédit le biais de composition ; son ampleur exacte, nous ne la décomposerons pas.
Quatrième écart : où, et pour quel bien
Le dernier facteur est le plus concret pour un vendeur. Même mesuré selon une méthode identique, l’écart change radicalement d’un territoire à l’autre.
Notre article d’août portait sur 227 communes et donnait un écart médian de -7,6 % entre F/G et D. Le site couvre depuis 300 communes, Île-de-France comprise. Rejouée à l’identique, l’analyse donne aujourd’hui -4,6 % sur 999 comparaisons. Le seul changement est le périmètre — et la coupe par région le montre sans ambiguïté :
| Écart médian F/G face à D | Hors Île-de-France | Île-de-France |
|---|---|---|
| Maisons | -10,2 % (225 communes) | +4,1 % (68 communes) |
| Appartements | -2,7 % (190 communes) | -1,6 % (71 communes) |
| Ensemble | -7,6 % (227 communes) | +0,6 % (72 communes) |
Dans les communes franciliennes de notre panel, les maisons classées F ou G se vendent en médiane plus cher au m² que les maisons classées D de la même commune, et c’est le cas dans deux comparaisons sur trois. Nos données ne disent pas pourquoi ; l’hypothèse la plus cohérente reste celle de l’emplacement — une maison ancienne mieux située face à une construction plus récente et plus excentrée. L’observatoire d’annonces relève lui aussi un écart bien plus faible en Île-de-France (-17 %) qu’en PACA (-34,9 %).
Le type de bien pèse lui aussi : chez les notaires, l’écart est deux fois plus marqué pour les maisons (-25 %) que pour les appartements (-12 %), et nos ventes hors Île-de-France vont dans le même sens (-10,2 % contre -2,7 %). En Île-de-France, cette hiérarchie elle-même ne tient plus.
D’où viennent le « 3 % » et le « 30 % »
On peut maintenant reconstituer la fourchette entière, du plus petit chiffre au plus grand :
- autour de -3 % : des appartements, en ventes signées, face à la classe D, en prix bruts — nos -2,4 % ;
- autour de -10 % : des maisons, mêmes conventions, hors Île-de-France — nos -10,2 % ;
- -12 % et -25 % : la seule classe G, face à D, à caractéristiques comparables — les notaires, appartements puis maisons ;
- -28 % à -35 % : F et G face à A et B, en prix affichés — l’observatoire d’annonces, en national puis en PACA.
Chaque marche de cette échelle correspond à un choix de méthode, pas à un désaccord sur le marché.
Ce qu’un vendeur doit en retenir
Avant de lire un chiffre, identifiez sa question. « Combien vaudrait mon bien s’il était classé D ? » appelle une mesure à caractéristiques comparables, comme celle des notaires — mais c’est une moyenne nationale. « Combien les acheteurs de ma ville paient-ils un bien F ou G ? » appelle des ventes observées localement. Un écart face à A ou B répond à une troisième question, qui concerne rarement un vendeur : son acheteur ne compare pas une passoire à une maison neuve, mais à ce qui est en vente dans le même quartier.
Méfiez-vous d’un prix affiché présenté comme un prix de vente. Une annonce décrit ce que le marché demande. Pour fixer un prix, c’est ce que le marché a payé qui compte.
Regardez votre commune et votre type de bien, avec l’effectif. Nos pages par commune publient le prix médian observé par classe énergétique et le nombre de ventes derrière chaque chiffre ; le dossier vendre une passoire thermique détaille l’écart F/G ville par ville.
Vérifiez l’étiquette avant de raisonner sur la décote. Depuis le 1er janvier 2026, une partie des logements chauffés à l’électricité ont pu gagner une classe sans travaux, et une attestation gratuite de l’ADEME permet de le constater. Un bien reclassé E n’est plus une passoire thermique : la question de sa décote ne se pose plus dans les mêmes termes.
Sources et méthode
Notaires de France : étude sur la valeur verte des logements, évoquée lors du bilan annuel du 8 décembre 2025 et relayée sur immobilier.notaires.fr le 15 décembre 2025 ; ventes de logements anciens de 2024, classe D retenue comme bien de référence.
La Vigie de GoFlint : chiffres nationaux et régionaux relayés par presseagence.fr le 14 août 2026 ; méthode décrite dans la note annexée au communiqué de presse du 19 novembre 2025 (annonces collectées par Casafari, prix frais d’agence inclus, hors marge de négociation). La méthode de chaque édition peut différer : nous citons celle qui est publiée.
vendrebien.com : ventes de la base DVF+ du Cerema (mutations d’un seul logement) rapprochées des diagnostics de la base DPE de l’ADEME, par proximité géographique et compatibilité de surface ; prix médians au m² par classe énergétique et par type de bien, période 2022-2024, panel de 300 communes. Aucune comparaison publiée sous 5 ventes par classe (k-anonymat). Aucun contrôle de l’emplacement infra-communal, de l’âge du bâti ni de la surface. Les couples « face à D » et « face à A ou B » sont appariés : une même passoire n’entre dans le second tableau que si les trois classes concernées atteignent le seuil. Analyses reproductibles avec npm run analyses-blog (section 8) et à partir de nos données ouvertes.