En bref : le montage « honoraires à la charge de l’acquéreur » traîne une réputation d’arnaque à l’affichage — il gonflerait le prix de l’annonce et ferait sortir le bien des recherches plafonnées juste en dessous. Vérification faite dans le texte, c’est inexact : l’arrêté du 10 janvier 2017 impose d’afficher le prix honoraires inclus dans les deux cas. Ce que le montage déplace réellement, c’est l’assiette des droits de mutation. Sur la maison type de nos 300 communes — 262 700 €, commission médiane 17 131 € — la différence de droits atteint 1 082 €. Et l’annonce « honoraires charge acquéreur » est la seule des deux qui doit écrire noir sur blanc le taux de commission.
Nous avons publié cette erreur nous-mêmes : notre page sur les frais d’agence expliquait qu’un net vendeur de 262 700 € « s’affiche 279 831 € FAI » sous ce montage. Deux fautes en une phrase — 262 700 € n’est pas un net vendeur mais un prix observé, qui contient déjà la commission, si bien que l’y rajouter la comptait deux fois ; et le prix affiché ne dépend pas, de toute façon, du porteur des honoraires. Les deux sont corrigées. Voici ce que dit le droit, et ce que valent les écarts réels sur nos données.
Ce que le montage ne change pas : le prix de l’annonce
L’article 3 de l’arrêté du 10 janvier 2017, modifié le 26 janvier 2022, fixe ce que toute publicité de vente doit indiquer. Le prix affiché comprend obligatoirement « la part des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur » et il est exprimé « à la fois honoraires inclus et exclus ». La taille des caractères du prix honoraires inclus doit être « plus importante » que celle du prix hors honoraires.
Autrement dit : l’annonce porte le prix total, celui que l’acheteur devra réunir pour le bien. Que les honoraires soient dus par le vendeur ou par l’acquéreur, un acheteur qui filtre ses recherches à 260 000 € voit ou ne voit pas le même bien.
L’idée reçue vient d’une confusion réelle, mais qui porte sur autre chose : entre une annonce d’agence et une annonce de particulier. Un vendeur en direct affiche son net vendeur, faute de commission ; une agence affiche ce même net augmenté de la sienne. Cet écart existe bel et bien, et il vaut la commission entière — mais il tient à la présence d’une agence, pas à la case cochée dans le mandat.
Le seul cas où l’annonce écrit le taux
La différence d’affichage existe pourtant, et elle va dans le sens opposé à la réputation du montage.
Quand les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’arrêté impose trois mentions : le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires, et le montant TTC des honoraires « exprimé en pourcentage de la valeur dudit bien entendue hors honoraires », précédé de la mention « Honoraires : ». Quand ils sont à la charge du vendeur, aucune de ces deux dernières mentions n’est due.
Sur notre panel, sept barèmes sur huit mettent les honoraires à la charge du vendeur ; un seul, celui de Nestenn en vigueur au 1er janvier 2026, les met à celle de l’acquéreur. L’immense majorité des annonces n’affiche donc aucun taux de commission — et celles qui en affichent un sont précisément les plus transparentes.
Reste une subtilité d’optique, à connaître pour lire le chiffre correctement : le taux affiché n’est pas calculé sur le prix payé, mais sur la valeur hors honoraires, plus petite. Il paraît donc mécaniquement plus élevé qu’il ne pèse.
| Bien type du panel | Net vendeur | Honoraires | Prix FAI affiché | Taux affiché | Part du prix payé |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison type médiane | 245 569 € | 14 735 € | 260 304 € | 6,00 % | 5,66 % |
| Appartement type médian | 135 085 € | 9 456 € | 144 541 € | 7,00 % | 6,54 % |
Barème Nestenn du 1er janvier 2026, appliqué au net vendeur des biens types médians de nos 300 communes.
Un vendeur qui compare des annonces et voit « Honoraires : 7 % » sur l’une et rien sur les autres n’a donc pas sous les yeux un bien plus chargé que la moyenne. Il a sous les yeux le seul bien dont la charge est écrite.
Ce qu’il change : l’assiette des droits de mutation
Ici, l’effet est réel, chiffrable, et à peu près jamais expliqué côté vendeur.
Les droits de mutation sont assis sur le prix exprimé dans l’acte, augmenté des charges qui s’y ajoutent (article 683 du Code général des impôts). La question est donc de savoir si la commission d’agence fait ou non partie de ce prix. La doctrine fiscale y répond en deux temps, dans le même document :
- lorsque le mandat stipule la commission à la charge de l’acquéreur, elle « n’entre pas dans l’assiette des droits de mutation » ;
- lorsqu’elle est stipulée à la charge du vendeur — même si l’acquéreur la règle en pratique — elle « constitue une charge augmentative du prix à soumettre aux droits de mutation ».
(BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, § 30 et 40, sur le fondement des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972.)
Le taux de ces droits, dans l’ancien, additionne trois composantes légales : la taxe départementale de publicité foncière (4,50 %, que les départements peuvent porter à 5 % par délibération depuis le 1er avril 2025), la taxe communale additionnelle (1,20 %), et les frais d’assiette et de recouvrement de l’État (2,37 % de la taxe départementale). Les Notaires de France publient le total du cas devenu majoritaire — 6,31 % — dans leur fiche mise à jour le 5 décembre 2025 ; là où la taxe départementale est restée à 4,50 %, le total revient à 5,81 %.
L’arithmétique est alors immédiate. À barème identique et à net vendeur identique, l’écart entre les deux montages vaut le taux de droits appliqué au montant des honoraires — rien d’autre.
| Bien type du panel | Prix observé | Commission médiane | Droits, honoraires au vendeur | Droits, honoraires à l’acquéreur | Écart |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison type médiane | 262 700 € | 17 131 € | 16 599 € | 15 516 € | 1 082 € |
| Appartement type médian | 146 700 € | 11 615 € | 9 269 € | 8 535 € | 734 € |
Taxe départementale à 5 %. Dans un département resté à 4,50 %, l’écart tombe à 995 € et 674 €.
Ce que cela pèse sur 300 communes
Nous avons appliqué le calcul aux 599 biens types de nos 300 communes — le produit du prix médian au m² par la surface médiane réellement observée, sur la dernière année atteignant cinq ventes.
- écart médian : 832 € ; premier quartile 663 €, dernier quartile 1 168 € ;
- 215 biens types sur 599 (36 %) dépassent 1 000 € ; 72 dépassent 1 500 € ;
- par type : 1 080 € en médiane pour une maison, 711 € pour un appartement ;
- les montants les plus élevés sont franciliens — 8 375 € sur la maison type de Neuilly-sur-Seine (2 650 900 €, 20 ventes), 6 058 € sur celle de Boulogne-Billancourt (1 917 400 €, 33 ventes).
Ce ne sont pas des sommes qui changent une vie, mais elles se décident d’un trait de plume au moment du mandat.
Attention : cette économie n’est pas la vôtre
Le point mérite d’être dit sans détour. Les droits de mutation sont payés par l’acquéreur (article 1593 du Code civil). Un vendeur qui met ses honoraires à la charge de l’acheteur n’encaisse pas 1 082 € de plus : son net est identique.
Ce que le montage produit, c’est un budget d’acquisition allégé de 1 082 € pour le même bien et le même net vendeur. Cela ne sert le vendeur que par ricochet — un budget d’acheteur un peu plus large à prix égal, et un argument en négociation : l’acheteur qui demande une remise se voit opposer une économie qu’il a déjà obtenue.
La clause se joue dans le mandat, pas à l’acte
Le § 40 cité plus haut est le piège. Si le mandat met les honoraires à la charge du vendeur et que l’acquéreur les règle malgré tout, ils réintègrent l’assiette des droits : le montage ne produit alors aucun effet, et l’acheteur paie les droits sur la totalité.
Ce n’est donc pas celui qui sort le chèque qui compte, mais la stipulation. Trois conséquences pour un vendeur qui signe un mandat :
- La répartition est une mention du mandat, imposée par la loi Hoguet : elle se lit et se discute avant signature.
- Elle ne se rattrape pas. Un mandat signé « honoraires à la charge du vendeur » ne se requalifie pas chez le notaire.
- Elle n’a d’intérêt qu’à barème égal. 1 082 € d’écart de droits ne compensent pas 3 000 € d’honoraires supplémentaires.
Ce que cela fait à nos propres chiffres
Une conséquence nous concerne directement, et nous préférons l’écrire que la laisser découvrir.
Puisque les honoraires stipulés à la charge de l’acquéreur restent hors du prix porté à l’acte, ils restent aussi hors du prix enregistré dans DVF — alors que ceux mis à la charge du vendeur y sont inclus, cas de loin le plus fréquent selon la documentation du Cerema. Deux ventes identiques, au même net vendeur, n’entrent donc pas dans la base au même montant. Sur notre maison type : 262 700 € dans un cas, 245 569 € dans l’autre, soit 6,52 % d’écart sur le prix enregistré pour la même transaction.
Cet écart est une limite de la donnée, pas une erreur de calcul, et il ne se corrige pas : DVF ne dit ni quel montage a été retenu, ni même si une agence est intervenue. Il reste marginal à l’échelle d’une médiane communale, mais il existe — et il tire les prix observés vers le bas, jamais vers le haut.
Limites de ce que nous avançons
Huit barèmes ne sont pas un échantillon représentatif. Un seul y met les honoraires à la charge de l’acquéreur : ce cas est nommé et daté, il ne permet aucune proportion de marché. Nous ne savons pas quelle part des ventes en France retient ce montage, et nous n’avons trouvé aucune source publique qui le mesure.
Le taux de droits dépend du département. Nous retenons les deux cas prévus par le texte (taxe départementale à 5 % ou restée à 4,50 %), sans publier la liste des départements ayant délibéré : elle bouge, et une liste périmée serait pire que pas de liste.
Aucun chiffrage de « perte d’acheteurs ». Nous n’avons aucune donnée sur les filtres de recherche des portails, donc aucune façon honnête de dire combien d’acheteurs voient une annonce à tel prix. C’est précisément l’affirmation que nous corrigeons ici.
Les droits ne sont pas toute la note. Les « frais de notaire » comprennent aussi des débours et des émoluments réglementés, eux aussi assis sur le prix. Nous ne chiffrons que la part des droits, la plus lourde et la seule dont l’assiette est en cause.
Pour votre commune
Le montant de la commission sur le bien type de votre ville — médiane du panel, fourchette et net encaissé — figure sur sa page ; la liste complète est sur la page des communes suivies. Le simulateur de frais d’agence applique les huit barèmes au prix de votre choix et indique, pour chacun, qui porte les honoraires.
Ce qui vous engage vis-à-vis d’un professionnel se joue dans le mandat de vente ; la note payée par l’acheteur est détaillée à l’entrée frais de notaire. Ce que l’agence apporte en échange est traité dans combien coûte vraiment une agence immobilière, dans le comparatif agence / particulier et dans notre guide vendre sans agence.
Sources et méthode : arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, article 3, dans sa rédaction issue de l’arrêté du 26 janvier 2022. BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, § 30 et 40, sur le fondement des articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; article 683 du Code général des impôts pour l’assiette ; article 1593 du Code civil pour la charge des frais d’acte. Composantes et total des droits de mutation : fiche « Droits de mutation, frais d’acte de vente ou frais de notaire » des Notaires de France, mise à jour le 5 décembre 2025 — l’addition des composantes donne 6,3185 %, que cette source arrondit à 6,31 % ; nous écrivons « environ 6,3 % » plutôt que de trancher une décimale. Honoraires : huit barèmes de transaction publiés par des professionnels en application de l’arrêté précité, recopiés à l’identique de leur PDF source et re-vérifiés le 13 août 2026. Prix des biens types : base DVF+ du Cerema, prix médian au m² multiplié par la surface médiane observée dans la commune, sur la dernière année atteignant cinq ventes pour le type de bien ; aucune statistique sous ce seuil. Montants TTC. Calculs rejouables : npm run analyses-blog, section 7.